Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация права и передача недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ
В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.
Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.
Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.
Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Порядок оформления прав
Для того, чтобы произвести переоформление собственности, необходимо подать заявление с документами в МФЦ или кадастровую палату. Сделать это нужно в том населенном пункте, где находится недвижимое имущество. Заявление оформляется на месте при подаче документов и готовить его заранее нет необходимости.
Что Вам потребуется в МФЦ или кадастровой палате:
- Документ-основание (чаще всего это договор или свидетельство о праве на наследство).
- Документ о постановке объекта на кадастровый учет.
- Квитанция об оплате пошлины по необходимым реквизитам.
- Паспорт заявителя либо его представителя.
- Нотариально удостоверенная доверенность (потребуется в том случае, если документы подаются представителем).
Обратите внимание! В настоящее время свидетельства о праве собственности не выдаются, новый собственник получает выписку с характеристиками объекта и указанием правообладателя.
Срок переоформления прав варьируется и составляет от одного до двенадцати рабочих дней.
Конкретный срок переоформления прав будет зависеть от нескольких обстоятельств:
- вида сделки (например, право собственности при наследовании оформляется в укороченные сроки);
- органа, в который подается заявление (кадастровая палата или МФЦ);
- наличие или отсутствие ипотеки (залога) при регистрации перехода права;
- формы обращения (через электронные каналы или в бумажном варианте).
Дата получения выписки из ЕГРН будет указана в расписке, которая выдается заявителю после приема документов.
По состоянию на 01.01.2020 госпошлина при регистрации для физических лиц составит две тысячи рублей, для организации – двадцать две тысячи рублей.
Важно! Внимательно проверяйте реквизиты при уплате пошлины.
Способы перехода прав
Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.
Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода
можно выделить:
-
Создание нового объекта
. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации. -
Приобретение прав на бесхозные объекты
. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.
К производным способам
перехода прав собственности можно отнести такие случаи:
-
На основании отчуждения
. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость. -
При наследовании
. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.
Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.
Независимо от способа перехода прав на недвижимость, рекомендуется тщательно проверять все юридические моменты, ведь недвижимое имущество часто является объектом мошеннических схем и махинаций.
Регистрация перехода права собственности: куда обращаться, документы и сроки
Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.
Возможны следующие способы получения услуги:
- Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
- Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
- Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
- Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
- Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.
Регистрирующие органы и условия
Участниками сделок, включающих передачу прав собственности, могут выступать физические и юридические лица при соблюдении условий:
- наличие правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
- неограниченная дееспособность вследствие достижения совершеннолетия и отсутствия психических расстройств.
Интересы ограниченных в дееспособности граждан могут представлять опекуны и попечители при одобрении опекунского совета, а интересы лица при невозможности или нежелании личного присутствия может представлять поверенный, действующий на основании доверенности.
Подготовленный пакет документов необходимо представить в орган, регистрирующий право собственности на недвижимость – Росреестр. Для проведения процедуры нужно обратиться:
- непосредственно в отделение Росреестра по месту нахождения объекта имущества;
- через МФЦ;
- посредством системы ЕСИА.
Вплоть до нынешнего года застройщики не обязаны были платить налог на имущество. Логика была такая: непроданные квартиры выступают товаром, предназначенным для продажи, а не для использования в хозяйственной деятельности. Следовательно, они не относятся к основным средствам юридического лица.
«С нынешнего года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым у девелопера появилась обязанность оплачивать налог за непроданные квартиры, как только будет оценена их кадастровая стоимость и эти сведения внесут в единый реестр Петербурга. В данном случае налог будет рассчитываться как процент от кадастровой стоимости квартиры», – подчеркивает Алексей Гусев.
Кадастровая стоимость квартиры максимально приближена к ее рыночной цене. Впрочем, ставка налога невелика – всего 0,1% от стоимости объекта недвижимости. То есть за ту же 50-метровую квартиру придется заплатить один раз в год всего 5000 руб.
Итого: потери застройщика от каждой непроданной квартиры (не считая, разумеется, упущенной выгоды) можно оценить в среднем в 25-30 тыс. руб. в год. Для больших «трешек» площадью 70-80 кв. м – это примерно 45 тыс. руб. Ко всем этим цифрам нужно еще прибавлять 22 тыс. руб. госпошлины, которая, впрочем, платится разово. То есть всего получается: 50-70 тыс. в год на одну квартиру, в зависимости от ее размера.
Вроде бы, не самые значительные траты для крупной и даже средней компании. Однако если эту цифру умножать на общее число нереализованных в ЖК квартир, получаются весьма солидные суммы.
Долго держать на балансе объекты, приносящие миллионные убытки, девелоперы вряд ли захотят. Так что покупателям, возможно, стоит рассчитывать на дополнительные скидки – именно на готовое жилье. Если не прямо сейчас, то уже в будущем году.
Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках
Ключевое преимущество покупки жилья в готовых новостройках — возможность сразу же получить ключи, не заниматься более сложным и рискованным процессом заключения сделки на вторичном рынке. Также у покупателя нет риска недостроя или задержки ввода в эксплуатацию, которые нередко встречаются на рынке. Покупатель сразу же может увидеть уже готовый проект, оценить качество строительства, отделки и благоустройства территории.
«Заключая сделку с привлечением ипотеки, можно рассчитывать на процентные ставки рынка первичного жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно выше. Также существуют риски юридического характера, из-за которых суд может расторгнуть сделку (появление «неучтенных» собственников, признание бывшего владельца квартиры недееспособным на момент заключения сделки и т. д.). В случае застройщика подобные риски отсутствуют», — говорит Ковров.
Основным минусом является более высокая стоимость квартир по сравнению с этапом строительства. Если дом был введен недавно, то первое время придется жить в окружении сплошных ремонтов — впрочем, как и при покупке на ранней стадии. Среди недостатков эксперты называют и ограниченный выбор квартир. Также сданный дом не всегда обеспечен инфраструктурой, особенно если речь идет о первых корпусах в проекте комплексного развития территории.
Считают ли Свидетельство о праве на наследство документом о госрегистрации права собственности
Большинство наследников не видят разницы между Свидетельством о праве на наследство и подобным документом о госрегистрации права собственности. Однако, по каждой из этих официальных бумаг наступают различные правовые последствия.
Свидетельством о праве на наследство считают документ, который выдают в нотариальной местной конторе. Это делают при открытии конкретного наследственного дела и после получения полной информации об одном или нескольких наследниках.
Свидетельством о госрегистрации прав на собственность считают документ, который выдают в Росреестре. Такую бумагу получают новые собственники унаследованной земли, дома или квартиры. В подобном документе указывают кадастр, госномер или иную подобную информацию об имуществе.
Недвижимое имущество, оставаясь в титульной собственности продавца, передается в соответствии с договором купли — продажи покупателю по акту приемки — передачи. После выполнения условий договора купли — продажи обязательства сторон по оплате и передаче имущества отсутствуют. Таким образом, участники сделки должны отразить в бухгалтерском учете информацию о движении имущества, которая должна быть документально оформлена и своевременно и достоверно отражена в системе бухгалтерских счетов (п.4 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н, далее — Методические указания).
Статьей 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» определено, что имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации. Это значит, что в системном бухгалтерском учете и в балансе организации может быть отражена стоимость лишь того имущества, которое согласно законодательству признается собственностью организации. Все прочие материальные ценности должны учитываться за балансом. Такой подход выражает разделенность имущества организации и имущества других субъектов гражданского оборота.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa