Согласование перепланировки помещений в Нижнем Новгороде

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласование перепланировки помещений в Нижнем Новгороде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Этапы согласования перепланировки

2. Чем грозит отказ от оформления перепланировки

3. Перепланировка, переустройство или реконструкция

4. Перепланировка нежилых помещений

5. Перепланировка квартиры в Нижнем Новгороде

6. Всегда ли нужно согласование

7. Алгоритм самостоятельного согласования перепланировки для Нижнего Новгорода

8. Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

9. Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

10. Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества

11. Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве

12. Всегда ли требуется согласовать перепланировку?

13. Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

14. Оформление перепланировки нежилого помещения по проекту в многоквартирном доме

15. Когда разрешение не требуется

Перепланировка помещения предполагает преобразование его эксплуатационных свойств, путем переформатирования параметров и сохранения технических и экономических показателей в рамках несущих конструкций и назначения объекта.

Перепланировка нежилого помещения проводится в 5 этапов:

подготовительный;
сбор необходимых документов;
проведение экспертизы для определения соответствия объекта требованиям;
обращение в надзорный орган для оформления необходимых бумаг;
представительство в судебных инстанциях.

Процедура легализации перепланировки начинается с осмотра. При этом учитываются особенности проделанных работ. Некоторые владельцы недвижимости пытаются сэкономить на ремонтных работах и длительно не утверждают перепланировку. В таком случае, надзорные органы имеют право наложить штрафные санкции за отсутствие необходимых разрешений.

К надзорным органам, которые контролируют перепланировки нежилого фонда, относятся:

строительный надзор;
жилищная инспекция;
управление земельного контроля;
отдел, занимающийся выдачей разрешений на проведение реконструкции.

Для того чтобы перепланировка считалась законной, в техническом паспорте должны быть внесены изменения характеристик (инженерных, конструктивных). Процедура узаконивания нежилого помещения прописана законодательно.

Сотрудники центра занимаются подготовкой требуемых для перепланировки документов, оформлением строительной и санитарной экспертизы, проверки объекта на соответствие противопожарной безопасности. В случае необходимости проводится государственная экспертиза нежилого фонда на предмет реконструкции и перепланировки с получением заключений. Процедура дает возможность избежать разбирательств и штрафных санкций со стороны контролирующих органов.

Документы, которые нужно собрать собственнику объекта:

заявление владельца объекта;
копии бумаг, указывающих на право собственности;
выписка из Единого государственного реестра;
заключение СЭС или других органов о соответствии объекта установленным требованиям;
проект объекта;
техническая документация;
проект проведенных изменений.

Этапы согласования перепланировки

Чтобы получить разрешение на конструктивные изменения объекта, владелец должен: Подать в БТИ заявление о проведенной перепланировке. К документу прилагается выписка из ЕГРН, которую можно получить в Росреестре либо МФЦ в Нижнем Новгороде (Нижегородский район), технический паспорт на нежилой объект.

После регистрации заявления в БТИ, по адресу объекта выезжает специалист службы, фиксирующий изменения, которые были проведены относительно старого техпаспорта. По завершении обследования сотрудник БТИ составляет новый технический паспорт со специальным штампом, где перепланировка выделяется красным. Заказчику вручается заключение о текущем техническом состоянии объекта недвижимости, обнаруженных нарушениях с предписанием их исправить, если их нет – список специалистов, которые должны согласовать проект.

Чем грозит отказ от оформления перепланировки

Очень многие владельцы недвижимости задаются вопросом: «Что будет, если не согласовывать перепланировку? Какую ответственность несёт владелец жилья в таком случае?»

Отвечаем: первое, что вы должны понимать — в каждом доме есть стены, на которых держится конструкция всего здания. Проводя неграмотные работы без учёта целостности несущих стен, вы рискуете собственной жизнью и жизнью многочисленных соседей!

Если перепланировка не узаконена, в дальнейшем собственник не сможет продать квартиру или совершить с ней другие действия на своё усмотрение, до тех пор, пока перепланировка не будет оформлена через суд. Кроме того, лица, которые выполнили перепланировку без согласований, в случае выявления серьёзных нарушений обязаны самостоятельно привести помещение в первоначальный вид. При невыполнении данного требования на собственника помещения может быть наложен административный штраф, выдано предписание об устранении внесенных изменений. Также законом предусмотрено изъятие жилплощади в том случае, если выполненная перепланировка создаёт угрозу деформации или обрушения здания, а собственник не предпринимает шагов по устранению выполненных незаконных работ.

Перепланировка, переустройство или реконструкция

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Перепланировка нежилых помещений

В соответствии с Жилищным Кодексом перепланировка нежилых помещений – проведение строительных работ, цель которых изменение размера, расположения и функций строения или расположенного здесь инженерного оборудования.

Нет определенного нормативно-правового документа, который бы устанавливал порядок перепланировки. Сотрудники «НижегородСтройтехЭкспертиза» гарантируют оформление любых видов перепланировок нежилых переоборудованных помещений: сбор документов, проведение необходимых проверок и экспертиз, согласование изменений и регистрация в Росреестре.

Перепланировка нежилого помещения проводится в 5 этапов:

подготовительный;
сбор необходимых документов;
проведение экспертизы для определения соответствия объекта требованиям;
обращение в надзорный орган для оформления необходимых бумаг;
представительство в судебных инстанциях.

К надзорным органам, которые контролируют перепланировки нежилого фонда, относятся:

строительный надзор;
жилищная инспекция;
управление земельного контроля;
отдел, занимающийся выдачей разрешений на проведение реконструкции.

Документы, которые нужно собрать собственнику объекта:

заявление владельца объекта;
копии бумаг, указывающих на право собственности;
выписка из Единого государственного реестра;
заключение СЭС или других органов о соответствии объекта установленным требованиям;
проект объекта;
техническая документация;
проект проведенных изменений.

Перепланировка квартиры в Нижнем Новгороде

На какие именно работы потребуется получать разрешение, отвечает глава 4 Жилищного кодекса РФ, в которой содержится определение переустройства и перепланировки.

«Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт». Снос перегородок и возведение новых, перенос дверных проемов, изменение местоположения комнат — все это примеры перепланировки, которую нужно согласовать в департаменте градостроительства мэрии.

«Переустройство — это замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требуется внести в технический паспорт помещения».

При этом устройство дополнительного входа, который стремится сделать подавляющее большинство собственников нежилых помещений, перепланировкой не является. Такие изменения считаются реконструкцией, так как в данном случае затронуты несущие конструкции дома. На реконструкцию нужно получать отдельное разрешение, причем сделать это сложнее, чем согласовать перепланировку.

Подготовка к перепланировке всегда должна начинаться с консультации проектировщика. Специалист расскажет, что можно и что нельзя изменить при перепланировке в нежилом помещении. Оценит, не нарушают ли работы, которые вы запланировали, строительные или санитарные нормы, не представляют ли потенциальной опасности для конструкций здания и получится ли их согласовать.

Как только вы убедились, что запланированные изменения возможно согласовать, можно собирать документы для получения разрешения на перепланировку. В администрацию подают проект перепланировки, разработанный специализированной проектной организацией, имеющей допуски СРО на выполнение данного вида работ.

Кроме того, потребуется технический паспорт на помещение. Этот документ содержит необходимую информацию об объекте (материал стен, год постройки и т. д.). Если техпаспорта на нежилое помещение у вас нет, его придется заказать кадастровому инженеру. А вот специально менять давно выданный техпаспорт на новый для получения разрешения на перепланировку не нужно. Для оформления перепланировки подойдет даже паспорт, изготовленный много лет назад.

В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.

Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.

Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.

После завершения работ на объект выезжает комиссия, которая создана при администрации соответствующего района города. В нее входят чиновники, представители управляющей компании, проектировщик. Задача комиссии — проверить, соответствуют ли проведенные в помещении работы проектным решениям. Специалисты подписывают акт выполненных работ, который вам нужно будет предоставить в департамент градостроительства на утверждение.

После этого можно обращаться к кадастровому инженеру, который сделает технический план помещения уже с внесенными при перепланировке изменениями. Затем документы подаются в Росреестр, чтобы обновить информацию об объекте в ЕГРН.

Уже выполненную перепланировку в нежилом помещении администрация не согласует. Прежде чем выдать разрешение на перепланировку, специалисты мэрии обязательно побывают на объекте, чтобы проверить, не сделана ли в нем самовольная перепланировка.

Оформить выполненную без разрешения перепланировку можно только через суд. Не всегда изменения удастся узаконить. Если они нарушают санитарные или пожарные нормы, если в результате создается угроза жизни и здоровью жильцов многоквартирного дома, оформить перепланировку суд не позволит. Поэтому собственникам нежилых помещений проще идти законным путем — сначала получать разрешение на проведение работ, а затем оформлять их в установленном законом порядке.

Материал подготовлен при участии представителей департамента градостроительства администрации Красноярска

Вместе с исковым заявлением суду необходимо представить перечень документов:

техническое экспертное заключение;
технический паспорт;
выписка из ЕГРН;
согласие собственников квартир (если изменение затрагивает общедомовую собственность);
квитанция об оплате государственной пошлины.

Перечень не является исчерпывающим и может дополняться любыми документами, доказывающими, что произведенная перепланировка не несет опасности.

Исковое заявление составляется с соблюдением требований законодательства и должно содержать следующую информацию:

персональные данные истца (ФИО, контактная информация);
сведения об ответчике;
информация о нежилом помещении (адрес, реквизиты правоустанавливающих документов);
суть произведенных изменений объекта;
просьба сохранить объект в измененном виде;
список прилагаемых к заявлению документов;
дата, подпись истца.

Внимание! Исковое заявление подается в судебный орган по месту нахождения объекта недвижимости.

Положительное решение суда будет основанием для внесения новых сведений в ЕГРН. Если требования истца не будут удовлетворены, то истец будет обязан вернуть конструкции помещения в первоначальный вид. За незаконную перепланировку на него может быть наложены штрафные санкции.

Подготовка необходимых для утверждения перепланировки документов требует определенных расходов.

Так, собственнику придется заплатить за следующие документы:

техническое заключение экспертной компании – от 10-15 тыс. рублей (в зависимости от площади объекта и масштабов проведенных работ);
оформление нотариальной доверенности – 2 тыс. руб. (если собственник является юридическим лицом, и его интересы в суде будет представлять уполномоченное лицо);
государственная пошлина при подаче заявления в суд – 300 рублей.

Если истец решит воспользоваться услугами юриста, то сумма расходов увеличиться за счет оплаты его услуг.

Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.

Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.

Всегда ли нужно согласование

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Алгоритм самостоятельного согласования перепланировки для Нижнего Новгорода

После получения решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения от районной администрации, можно производить запланированные работы по перепланировке.

После выполнения всех запланированных ремонтно-строительных работ необходимо снова обратиться в администрацию района с заявлением о принятии жилого помещения в эксплуатацию и получить акт приемочной комиссии о произведенном переустройстве. На основании этого акта в технический паспорт жилого помещения впоследствии будут внесены соответствующие изменения.

Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.

Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?

В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.

Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.

Если Вы хотите получить проект перепланировки со всем комплектом сопроводительной документации и при этом не терять время на хождение по инстанциям, обратитесь в РОСПРОЕКТ.

Наши преимущества:

оформление договора на оказание комплексной услуги;
разработка проекта перепланировки высококвалифицированными специалистами в соответствии по действующим нормативным требованиям;
выполнение всего цикла мероприятий, связанных с согласованием, выдачей заключений по проекту;
изготовление технического плана на новый объект после перепланировки.

«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».

Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):

по переустройству;
по перепланировке;
касающиеся общедомового имущества.

Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.

Переустройство:

комплектация нежилых помещений дополнительным инженерным, техническим или санитарным оборудованием, а также его перенос с сопутствующей закладкой новых сетей, необходимых для его нормального функционирования;
проведение работ по переустройству в домах, признанных объектом культурного наследия.

Перепланировка:

перенос и изменение границ мокрых зон (санузлов, кухонь, кухонь-ниш);
работы с несущими стенами, в том числе организация в них новых проемов;
организация проемов в перекрытиях, а также в стенах между квартирами с изменениями их границ;
закладка проемов в несущих конструкциях и перекрытиях;
вскрытие и переделка полов в старых домах, имеющих деревянные перекрытия, а также изменение в них имеющихся перегородок;
возведение или разбор лестниц, пандусов, подиумов;
возведение перегородок, увеличивающих предельно допустимую нагрузку на несущие конструкции;
обустройство антресоли в случае, если ее площадь составляет более 40% от площади комнаты, в которой планируется ее соорудить;
перепланировки в домах, признанных объектами культурного наследия.

Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика

любые действия, касающиеся оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах (организация новых, замоноличивание имеющихся или изменение их внешнего вида), даже если подобные трансформации не снижают несущую способность конструкций;
организация и остекление навесов на крышах многоквартирных домов, проведение туда отопления, технического и санитарного оборудования;
обустройство проходов, лестниц, крылец (в том числе с козырьками) без фундамента в помещениях, расположенных на цокольных и первых этажах в границах зон общедомового имущества;
оборудование балконов и лоджий на первых этажах без закладки фундамента;
установка каминов;
расположение воздуховодов на фасадах;
прочие действия, затрагивающие общедомовое имущество и предполагающие внесение изменений в архитектурный облик здания.

Какую же перепланировку можно делать без предварительного согласования?

«Если ничего из вышеперечисленного в ваши планы не входит, то потребуется лишь оформить акт на ранее выполненное переустройство после окончания ремонта», — комментирует эксперт.

Если же запланированная перепланировка входит в хотя бы один из перечней, то не спешите запускать в квартиру бригаду рабочих с перфораторами и отбойными молотками. Процесс должен выглядеть следующим образом, чтобы избежать проблем в будущем:

Делаем проект будущей перепланировки.

Здесь можно пойти двумя путями:

доверить создание проекта саморегулируемой организации проектировщиков (платно);
воспользоваться существующим каталогом типовых проектов (бесплатно).

Получаем разрешение Государственной жилищной инспекции.

Во многих регионах с недавнего времени подать соответствующее заявление можно онлайн, прикрепив сканированные копии необходимых документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:

запрос на получение решения о согласовании. Подается собственником, нанимателем жилого помещения по договору социального найма, его законным представителем или лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность на представление интересов заявителя;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
техническая документация на недвижимое имущество;
согласие всех членов семьи в письменном виде;
проект перепланировки в установленной форме. Для типового необходимо будет указать его номер в каталоге. Если проект создавался саморегулируемой организацией, то потребуется заверить документ электронной подписью ответственного лица.

ВАЖНО! Если перепланировка делается по типовому проекту, то до ее начала квартира будет обследована представителями проектной организации, которые составят заключение о возможности или невозможности ее проведения. Данный документ будет передан в Жилищную инспекцию.

Как правило, срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. В случае положительного решения заявителю передается журнал, в котором отображаются условия проведения работ (сроки, последовательность выполнения, требования к качеству и т.д.).

Решение действительно в течение одного года с момента подписания. Срок можно единожды продлить на полгода.

Делаем ремонт с соблюдением всех норм и требований.
Отправляем запрос на оформление акта о завершении работ приемочной комиссии.

Это нужно сделать до того дня, как закончится срок действия решения о согласовании. После подачи обращения запускается механизм сверки предоставленной информации.

Затем будет назначена дата проверки, которая производится при участии заявителя, исполнителя работ, представителей Жилищной инспекции, проектной организации и управляющей компании в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. Если для произведенных изменений не требовалось согласования, в проверке будет участвовать только Жилищная инспекция.

«Время прихода комиссии согласовывают заранее, — рассказывает Евгения Галкина, — но заявитель обязан предоставить доступ в помещение не позднее, чем через пять рабочих дней, иначе в оказании услуги будет отказано!».

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме

Перепланировка представляет собой изменение структуры жилых и нежилых помещений. Фактически, речь может идти о самых разных изменениях. Весьма распространенными из них являются:

Установка новых стен.
Изменение местоположения дверных проемов.
Объединение комнат.

Проект перепланировки нежилого помещения может включать в себя эти, и многие другие изменения. Однако составлен он может быть лишь после тщательного изучения технического паспорта помещения. Кроме того, изменение элементов помещения может быть выполнено только тогда, когда проведено согласование проекта перепланировки жилого помещения. Для этого потребуется обратиться в соответствующие инстанции.

Разработка проекта перепланировки помещений должна проводиться проектными организациями, которые обладают лицензией на деятельность такого рода. Это связано с тем, что создание проектной документации должно выполняться в соответствии с существующими правилами. Составление и реализация проекта выполняется в несколько этапов:

Получение техническое заключение, в котором будут указаны возможности проведения перепланировки.
Проведение согласования проекта с соответствующими инстанциями.
Отправка документации по перепланировке в жилищную инспекцию.
Реализация проекта после получения разрешения.
Осмотр помещения членами жилищной инспекции после завершения перепланировки.
Внесение изменений в техпаспорт.

Перестройка помещений включает в себя многие работы. В настоящее время законодательно разрешено проводить следующие операции по перепланировке:

Расширение жилого пространства за счет объединения с коридором или кухней.
Расширение санузлов при объединении их с подсобными помещениями или коридором.
Создание новых дверных проемов в кирпичных несущих конструкциях (возможно лишь при проведении расчетов и создании проекта).
Разделение жилой площади на комнаты, чьи размеры не должны быть меньше восьми квадратных метров.

Также существуют действия, которые запрещено проводить при перепланировке. В их число входит демонтаж несущих стен, создание санузла над жилыми комнатами соседей снизу, демонтаж вентиляционных коллекторов и многое другое. Это связано с тем, что перепланировка не должна ухудшать условия проживания жильцов, нарушать прочность конструкции постройки, увеличивать нагрузки на конструкции сверх допустимых норм, устанавливать регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях. Так что возможности по изменению помещений весьма ограничены. Об этом следует помнить, когда составляется проект перепланировки. Если изменения будет проведены в соответствии с правилами, то необходимости в восстановлении прежнего состояния помещения не возникнет.

Наша компания «Центр независимых строительных экспертиз» предоставляет профессиональные услуги по оформлению проектной документации для работ по перепланировке помещений различного назначения. Благодаря многолетнему опыту наши специалисты отлично разбираются во всех аспектах проектирования изменений структуры зданий. Поэтому они составят проект перепланировки без ошибок, что позволит легко получить на него разрешение. Оптимальная стоимость наших услуг делает их доступными для широкого круга лиц. Мы гарантируем высокую скорость оформления проектной документации.

Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.

Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.

Оформление проекта перепланировки

Получение технического заключения

Оформление технического плана после перепланировки

Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.

Читайте также: Налог на землю в СНТ

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.

Проект является обязательным документом для проведения и согласования перепланировки.

Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить “красные линии” на поэтажных планах и техпаспорте МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты – услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев. Перепланировка нежилого помещения в Москве если оно находится в ведомстве у ДГИ, проходит такую процедуру практически всегда обязательно. БТИ проводит процедуру инвентаризации для подготовки нового технического паспорта и планов помещения. БТИ – организация, подчиняющаяся Правительству Москвы и действует в интересах города. Для частных компаний обращаться в БТИ для согласования перепланировки помещения в Москве или узаконивания перепланировки здания не требуется. В Московской области БТИ и Ростехинвентаризация не имеют специальных полномочий в этой сфере.

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы. Так Росреестр проверяет, разрешает ДГИ перепланировку или он не имеет о ней информации.

Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями – их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания “Смарт Вэй” проводит согласование перепланировок нежилых помещений в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.

По проекту будет видно, какие изменения в квартире принесет перепланировка.

Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

заявление по установленной форме;
правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
проект переустройства или перепланировки;
техническое заключение о допустимости выполненных работ;
технический план перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Всегда ли требуется согласовать перепланировку?

На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:

текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.

Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.

Этого требуют следующие случаи:

снос или возведение перегородок, формирование проемов;
манипуляции с несущими конструкциями;
перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
изменение других инженерных систем помещения;
объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.

Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.

Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Самый простой случай согласования проекта.

Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.

В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.

Для успешного согласования необходимо предоставить документы для перепланировки нежилых помещений:

Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.

Оформление перепланировки нежилого помещения по проекту в многоквартирном доме

Порядок согласования проекта в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.

Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проектной документации, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке помещения». Он оформляется путем визуального осмотра площади инспектором Мосжилинспекции.

По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:

соответствие реальных работ проекту;
доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
наличие Актов проведения скрытых работ;
корректное ведение журнала строительных работ.

Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки в трех экземплярах.

Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:

собственник или его доверенное лицо;
представитель разработчика;
подрядчик, проводивший строительные работы;
представитель Мосжилинспекции;
руководитель Мосжилинспекции.

Окончательное утверждение официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.

В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:

неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
отсутствует разрешение на работы;
имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
некорректно заполнен журнал производства работ.

Когда разрешение не требуется

Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.

Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:

установка сплит-систем;
смена отопительных радиаторов;
оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
установка вытяжки;
остекление балконов и лоджий;
замена напольного покрытия;
переоборудование шкафов внутри стены;
замена окон с оставлением их конфигурации и размера.