Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчуждение доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
○ Что такое преимущественное право?
Преимущественное право покупки означает, что если владелец доли захочет ее продать, он должен предложить ее, в первую очередь, другим собственникам. Только при их отказе от покупки он может выставить жилье на продажу.
Отсюда следует, что собираясь продать свою часть квартиры, вам придется заранее предупредить совладельцев о своем намерении. Делать это желательно в письменном виде, чтобы исключить риск обвинения в несоблюдении данного условия.
Если отношения с сособственниками хорошие, они без проблем оформят отказ от приобретения, после чего вы можете спокойно приступать к поискам покупателя. Но если во взаимоотношениях есть какие-то сложности, вам придется направить заказное письмо с предложением о покупке и ждать ответа.
Если он не поступит в течение 30 дней с момента отправки уведомления, у вас появляется право продажи.
Преимущественное право соседей
Основная сложность при продаже комнаты в коммуналке постороннему лицу – необходимость получить отказ соседей от преимущественного права покупки.
Любой сосед имеет особое, предусмотренное законом право первым выкупить комнату по цене предложения третьему лицу.
И только если он отказывается от такой покупки или игнорирует предложение в течение одного месяца – можно смело продавать квартиру постороннему покупателю.
Несоблюдение правила о преимущественном праве влечет риск перевода прав покупателя на заинтересованного соседа. Это существенный риск для покупателя, поэтому при подготовке сделки убедитесь, что права владельцев смежных комнат не нарушены.
Законодательное регулирование вопроса
Согласно статье 250 ГК РФ, если владелец жилплощади в коммуналке принимает решение о продаже комнаты, то прежде чем выставлять и предлагать приобрести недвижимый объект посторонним приобретателям, он обязуется сообщить о своем намерении совладельцам. Последние обладают преференцией первоочередного выкупа. Если совладельцы не намерены и не желают расширить свои владения посредством приобретения еще одной комнаты, то они в письменном виде отказываются от своих прерогатив.
ВАЖНО !!! Собственнику и приобретателю необходимо доказательство о том, что совладельцы извещены надлежащим образом. Для этого разрабатывается текст извещения, адресованный каждому владельцу персонально. Обязательно прописывается текущее состояние жилого помещения и выдвигаемая стоимость. Причем при оповещении о цене объекта, надлежит продумать этот момент. Поскольку предлагать впоследствии приобрести жилплощадь посторонним лицам придется именно по этой цене или выше, но никак не ниже названной изначально.
Получение отказа от покупки от других собственников
Важный вопрос — обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.
Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован.
Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.
Для регистрации отказа потребуется:
- Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
- Свидетельство о праве на долевой собственности.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
На что обратить внимание при покупке комнаты в коммунальной квартире?
Состояние дома и квартиры. Все зависит от того, чего же ожидает покупатель. Кому – то нравится расположение квартиры в шумном районе, а кому-то необходим уют и спокойствие спального, зеленого района. Если у покупателя есть деньги на ремонт, то можно приобрести комнату в среднем состоянии и по договоренности с жильцами привести квартиру в порядок.
Соседи. Не секрет, что обеспеченные и интеллигентные люди, почти не проживают в таких квартирах. При приобретении этой квартиры основная проблема будет сокрыта не в техническом состоянии дома – это все можно исправить, а в соседях.
Перед покупкой, поинтересуйтесь у жильцов дома, что представляют собой проживающие в комнатах лица.
Доля в квартире или комната. Приобретение доли и комнаты в коммуналке влекут за собой разные правовые последствия. На основании этого можно считать, что это разные вещи. В коммунальной квартире при покупке комнаты владелец распоряжается всем помещением. А собственник доли имеет право на «плавающие» метры.
Если гражданин имеет возможность выбора покупки доли или комнаты, лучше выбрать второй вариант.
Общие сведения о преимущественном праве
Преимущественное право покупки означает, что человек вправе первым воспользоваться предложением о продаже и выкупить недвижимость по установленной цене. Отсюда вытекают два юридически важных последствия:
- Если он отказывается от этой возможности или игнорирует ее, продавец может продать имущество любому третьему лицу по своему выбору – но по той же ранее установленной цене.
- Если же продавец не соблюдает преимущественное право, потерпевший может обратиться в суд с требованием заменить состоявшегося покупателя в договоре на себя.
В этом состоит суть преимущественного права покупки. Распространяется оно на долю в квартире и на комнату в коммуналке.
Внимание! Общее имущество супругов по общему правилу принадлежит им на праве совместного владения без выделения долей. В этой ситуации при продаже квартиры у второго супруга преимущественного права покупки не возникает – но нужно брать нотариальное согласие на сделку. Однако если имеется брачный договор, преимущественное право может возникнуть.
Распределение прав и обязанностей при преимущественном праве следующее:
| Продавец доли или комнаты | Уведомляет сособственников о продаже доли и предлагает им выкупить ее за определенную цену. Если кто-то соглашается, то заключает ДКП с сособственником. При отсутствии ответа или отказах может продать долю третьему лицу. |
| Сособственник Сосед по коммуналке |
Получает уведомление о преимущественном праве. При согласии заключает ДКП с продавцом и становится собственником доли. При отказе или молчании лишается права выкупа доли. Если уведомление не направлялась, может обратиться в суд и «переписать» ДКП на себя. |
Варианты решения проблемных ситуаций
Действия собственника согласно закону еще не гарантируют добросовестного исполнения в ответ обязательств со стороны соседей по коммуналке. Так, возможны следующие проблемные ситуации, которые требуют разных вариантов действий:
- Отказ принять письмо. В таком случае оно возвращается отправителю с отметкой об отказе от получения. Конверт важно сохранить в запечатанном виде, а затем предъявить вместе с квитанциями об оплате почтового отправления в органах Росреестра при регистрации перехода прав собственности на имя постороннего покупателя.
- Неизвестное местонахождение одного из совладельцев. В таком случае необходимо инициировать в суде процедуру признания лица без вести пропавшим, а в качестве основания указать необходимость соблюдать право первоочередной покупки. Такой статус присваивается при отсутствии сведений о местонахождении человека в течение 12 месяцев.
Если исчезнувшее лицо не найдется, для его имущества судом назначается управляющий, которому следует адресовать свое уведомление и ожидать ответа.
- Фактическое проживание совладельца в другом городе, стране. Здесь следует обратиться за помощью к нотариусу, который направит нотариально заверенное уведомление, а при отсутствии ответа на него – оформит соответствующее свидетельство.
- Непринятое правопреемниками наследство после смерти совладельца. Одна из наиболее сложных ситуаций. При этом можно обратиться в суд, чтобы установить лицо, наследующее комнату покойного, или признать ее выморочным имуществом, которое местная администрация обязана принять на муниципальный баланс. В любом случае будет определено лицо, которому можно направить уведомление о планируемой продаже и ожидать ответа. При последующей перерегистрации прав собственности в Росреестре нужно приложить судебное решение, уведомление и письменные отказы.
У вас возникли сложности с оформлением отказа соседей от покупки комнаты в коммунальной квартире? На бесплатной консультации опытные юристы подскажут, какие шаги лучше предпринять в вашем случае. Они же могут сопровождать дальнейшую сделку купли-продажи с третьими лицами, чтобы избавить стороны от возможных проблем и разбирательств с судебными органами. Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
-
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область
- Санкт-Петербург и область
-юристу БЕСПЛАТНО!
Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.
Что такое коммунальная квартира: практическое и правовое понимание
Коммунальные квартиры достались нам «в наследство» от «расселения» 20-30-х годов. Тогда у граждан, проживавших в просторных квартирах, отнимали лишнюю площадь: вселяли в комнаты одной квартиры разные семьи. Коммунальные квартиры могли существовать в советские времена, когда жилье в основном принадлежало гражданам на праве социального найма. В российскую действительность они вписываются с трудом.
Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт – целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.
Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность – только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.
Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:
- в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
- каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
- каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).
Как обойти право преимущественной покупки
Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.Задача – сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения.
Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.
Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.
Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире).
Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2017 году – один из наиболее непростых вопросов, касающихся недвижимости.
При проведении этой сделки придется столкнуться с такими проблемами, как сложность отчуждения и оформления документации.
Важно выяснить статус объекта недвижимости и соблюсти преимущественное право, установленное действующим законодательством.
Можно ли обойтись без отказа
Закон исключает такую возможность. Отсутствие письменного отказа от покупки доли в квартире является поводом для отклонения просьбы о нотариальном удостоверении договора купли-продажи.
При отсутствии нотариальной надписи покупатель не сможет переоформить право собственности на себя. В результате продавец будет вынужден направить извещение и выждать месяц с момента его получения совладельцем.
Если во время сделки будет нарушено право совладельца, то он может потребовать перевода на себя прав покупателя. Для подачи искового заявления гражданам дается три месяца.
Отсчет времени начинается с момента совершения сделки. Если совладелец не знал о ней, то срок исчисляется с момента, когда ему стало известно об отчуждении доли. При наличии доказательств суды удовлетворяют подобные требования.
В основе судебного решения часто лежит встречное заявление совладельцев о выкупе доли, которое своевременно не дошло до продавца.
Как и кому сообщать о предстоящей продаже комнаты?
Сообщить соседям по коммуналке о своих намерениях продажи комнаты вы должны в письменной форме, с уведомлением о получении. Но в жизни случается всякое, прекрасно, когда между соседями теплые, дружеские отношения, но бывает и наоборот: соседи могут всячески препятствовать продаже, либо из вредности, либо в расчете занизить цену и выкупить вашу комнату по дешевке. Мало того, бывают случаи, когда соседи фактически не проживают в принадлежащих им комнатах, а только номинально числятся в квартире (купили ради инвестиций, переехали в другой город, сдают свою жилплощадь). Как быть в подобных ситуациях?
Во-первых, уясните, что предлагать приобрести вашу комнату вы должны только собственникам! Тем соседям, кто проживает по договору найма или аренды, преимущественное право покупки вашей комнаты закон не предоставляет.
Как получить согласие соседей
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
Необходимые документы для сделки
Учтите! Чтобы провести процедуру государственной регистрации перехода права собственности на долю в коммунальной квартире от одного гражданина к другому, потребуется подготовить пакет документов, в который необходимо включить:
- документы, а также их копии, удостоверяющие личность обоих граждан;
- документальное подтверждение того, что все граждане, зарегистрированные на территории проданной комнаты, сняты с регистрационного учета;
- уведомление собственников долей в коммунальной квартире о намерении продать комнату, заверенное в органах нотариата;
- договор купли-продажи доли в коммунальной квартире;
- технический и кадастровый паспорта продаваемой комнаты, выданные бюро технической инвентаризации;
- оформленный акт приема-передачи объекта жилой недвижимости;
- документы, подтверждающие, что комната принадлежала продавцу на праве частной собственности;
- если сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире затрагивает интересы малолетних детей, необходимо предоставить разрешение на совершение этой сделки, выданное органами опеки и попечительства.