Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка бизнеса как инструмент планирования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществление имущественных оценок описывается в Федеральном законе об оценочной деятельности. Последние исправления в данный закон были внесены 22 июля 2010 года. Среди объектов оценки в законе значится совокупность вещей, относящихся к движимому или недвижимому имуществу какого-либо лица, в том числе предприятия.
Порядок проведения оценки бизнеса
Проведение независимой оценки бизнеса требует учета и анализа множества факторов. В качестве основных этапов данной процедуры можно выделить:
- Сбор и изучение документации.
- Анализ профильного рынка с рассмотрением деятельности конкурентов.
- Выполнение финансовых расчетов.
- Составление итогового отчета.
Говоря о том, что нужно для оценки бизнеса, нельзя не отметить перечень необходимых документов:
- Учредительные документы.
- Бухгалтерские, управленческие, аналитические отчеты за последние несколько лет.
- Заключения аудиторов.
- Сведения о текущих задолженностях компании.
Выбор метода и проведение оценки.
Методов оценки существует несколько:
- Затратный метод. В его основе лежит учет расходов, которые понесла компания. Показательный, детализированный метод.
- По стоимости активов. Суммируются все активы предприятия. Часто выбирают владельцы крупных производственных предприятий, а также собственники недвижимости.
- По конкурентам. Когда для оценки собственной деятельности информации не очень много, можно сделать сравнительный анализ исходя из сведений об аналогичных фирмах на рынке.
- По прогнозу денежных потоков. Изучаются долгосрочные перспективы, рассчитывается рентабельность капиталовложений, сроки окупаемости инвестиций.
Каждый из методов имеет свои преимущества и недостатки. Выбор в пользу одного из перечисленных вариантов зависит от конкретной ситуации и целей проводимой оценки.
- Оценка рисков. Анализируются все существующие риски, которые угрожают вашему бизнесу.
- Анализ возможностей. Выявляет перспективы развития компании.
- Формулирование результатов.
В финальном отчете будет собрана вся итоговая информация, сделаны выводы и определена стоимость предприятия. Этот аналитический труд заверяется юристами компании-оценщика и носит официальный статус.
Записаться на бесплатную консультацию по вопросу проведения оценки вашего предприятия можно по телефону или на сайте.
Правовая база для проведения оценки бизнеса и оценки предприятия
Статья 130 Федерального закона о банкротстве регламентирует процедуру осуществления оценки стоимости имущества, находящегося во владении должника. В этой статье также говорится о том, что оценка стоимости имущества, принадлежащего должнику, осуществляется специалистом, соответствующим требованиям российских законодательных актов. При этом специалист, проводящий исследование, не может быть заинтересованным лицом.
Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации описывает процедуру возмещения убытков физическим или юридическим лицам. Под убытками, согласно второй части этой статьи, также понимаются недополученные лицом доходы, т.е. так называемая упущенная выгода. Подразумевается, что при обычном ходе событий данное лицо непременно получило бы упущенный доход.
Прежде всего, мы должны определиться с видами оценки бизнеса. Разные классификации дают нам разные виды стоимости, но мы решили остаться внутри базовых понятий. Кстати, у каждого из этих типов есть свои цели и задачи для оценки. Вы поймете, почему это необходимо!
Также мы хотим отметить, что эти виды стоимости относятся к существующим предприятиям.
Как повысить стоимость при оценке бизнеса?
Цель любого существующего бизнеса — максимизировать прибыль. И, как мы уже поняли, чем выше выручка и денежный поток компании, тем выше стоимость оценки. Ниже приведены основные способы увеличения стоимости:
- Оптимизация налоговой системы. Стоимость увеличивается, если налоговая база меньше.
- Уменьшение оттоков. Сокращение оттока денежных средств и затрат компании окажет положительное влияние на стоимость бизнеса
- Сокращение дебиторской задолженности. Дебиторская задолженность уменьшается, оборотный капитал уменьшается — доходы увеличиваются.
- Создание рыночных барьеров. Чем меньше потребителей уходит к конкурентам, тем выше доходы организации.
- Снижение стоимости заемного капитала. Большинство организаций на рынке работают с заемными средствами. Эти источники капитала всегда нуждаются в регулярной оптимизации.
Существует два основных принципа повышения стоимости компании: увеличение доходов, снижение затрат.
Предмет оценки предприятия (бизнеса)
В основе методологии оценки стоимости предприятия лежит концепция предприятия как объекта гражданских прав. Статья 132 Гражданского кодекса описывает понятие «предприятие как имущественный комплекс». Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенные для его функционирования: Земля, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукция, нематериальные активы, имущественные обязательства».
Определение рыночной стоимости предприятия означает определение стоимости в денежном выражении, наиболее правильно отражающей характеристики предприятия как товара, т.е. его выгоду для потенциального покупателя и затраты, необходимые для получения этой выгоды.
На наш взгляд, понимание предприятия как комплекса недвижимости не совпадает с понятием «предприятие». Обычно считается, что предприятие является непрерывным и его стоимость превышает стоимость комплекса недвижимости на стоимость так называемых нематериальных активов, которые неотделимы от человеческих ресурсов предприятия (установленные связи и отношения с клиентами, связи в государственных учреждениях и другие неучтенные (внебалансовые) активы).
Предпринимательская деятельность — это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, работ, услуг или другую разрешенную законом деятельность с целью получения прибыли. Данная деятельность осуществляется хозяйствующим субъектом (физическим или юридическим лицом), являющимся владельцем бизнеса.
Предприятие является производственно-экономическим и имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).
Именно наличие нематериальных активов определяет рыночную привлекательность предприятий с отрицательным балансом собственного капитала.
При проведении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое, включающее в себя все виды имущества и права на него. Предприятие как комплекс имущества включает в себя все виды имущества, предназначенные для его деятельности: Земля, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукция, нематериальные активы, включая гудвилл (в отечественной практике — гудвилл), права на товарные знаки, торговые наименования и другие исключительные права.
собственник предприятия имеет право продать, заложить, застраховать и завещать его, т.е. предприятие (бизнес) может быть предметом сделок и является товаром, который имеет следующие характеристики
- инвестиция в этот товар осуществляется с целью получения в будущем прибыли, которая обеспечит владельцу бизнеса определенный доход, т.е. это инвестиция
- бизнес — это система, но ее подсистемы и элементы могут продаваться отдельно и таким образом становиться основой для формирования новой системы
- потребность в этом продукте зависит от процессов, происходящих как внутри самого продукта, так и во внешней среде (финансовое состояние предприятия, экономическая и политическая стабильность в стране, социальные факторы и т.д.).
- состояние предприятия тесно связано с состоянием экономики и общества, что влечет за собой участие государства в сделках по регистрации, купле-продаже и оценке этого продукта
- Финансово-неубыточная компания может быть позитивно оценена благодаря имиджу соответствующего названия на рынке.
Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и объекта оценки. Субъектами оценочной деятельности являются физические лица, входящие в состав одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона об оценочной деятельности. Профессиональные оценщики работают от имени государственных органов, компаний, банков, инвестиционных и страховых организаций, граждан.
Подходы к оценке бизнеса
Для тех, кого волнует, как оценить эффективность компании, следует отметить, что процесс оценки — это первостепенная задача во время продажи бизнеса. Этот процесс дает представление о критических областях бизнеса, позволяя владельцам использовать преимущества и сосредоточиться на устранении пробелов. Что наиболее важно, эта оценка обеспечивает точную оценку диапазона значений, который оба участника сделки могут использовать в качестве основы переговоров. Важно заметить, что нет окончательной формулы или идеального метода оценки. Тем не менее, зная характеристики компании и соответствующей среды, можно выбрать наиболее подходящий метод из множества. Это важный процесс, позволяющий максимизировать цену компании, опираясь на логические рассуждения и числовые аргументы. Кроме того, правильная оценка — это достоверные и исчерпывающие данные. Поэтому, прежде чем обращаться к любому из методов оценки, критически важно убедиться, что финансовые данные, доступные компании, являются последовательными и точными. Только с достоверными данными и хорошо спланированным стратегическим подходом можно сделать надежный прогноз и выгодно продать бизнес.
Чтобы узнать, как оценить стоимость бизнеса, необходимо изучить основные подходы к оценке бизнеса:
- прогноз прибыли;
- сравнительный подход;
- затратный подход.
Первый метод предполагает работу с прибылью бизнеса. Цена компании, оказывается напрямую зависимой от выручки. То есть, высчитывается цена дохода, который получат от бизнеса в будущем.
Сравнительный подход – совокупность способов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами. Оценка бизнеса на основе сравнительного подхода происходит с помощью следующего алгоритма:
- поиск информации о проданных компаниях или их пакетах акций;
- поиск аналогичных компаний (учитывается отраслевое сходство, сходная продукция, размер компании, перспективы роста, качество менеджмента);
- финансовый анализ и сопоставление оцениваемой компании и компаний-аналогов с целью выявления близких аналогов оцениваемого бизнеса;
- выбор и расчет стоимостных (ценовых) мультипликаторов;
- формирование итоговой величины.
Источники и методы анализа
Чтобы провести анализ, экономист берет бухгалтерские анализы и отчеты. Большая часть информации содержится в бухгалтерском балансе – отчете, который заполняет любое предприятие ежегодно. В нем прописываются активы (имущество, которое используется для получения прибыли) и пассивы (источники активов).
Второй источник данных – отчет о финансовых результатах. Этот отчет тоже обязательный, но в нем содержатся другие данные: источники прибыли и статьи убытков в конце отчетного периода.
Если бизнес крупный и средний, то в дополнение к двум основным источникам используется третий – отчет о движении капитала. Но если компания относится к малому бизнесу, то нужно формировать и применять в финансовом анализе отчет о движении средств.
Если данных не хватает, то допускается использовать другие источники, например, приложения и пояснения к бухгалтерскому балансу.
Методология оценки стоимости бизнеса
Чтобы определить ценность бизнеса, необходимо подсчитать денежные потоки, которые он способен генерировать. Для этого в настоящий момент времени требуется оценить совокупный поток всех выгод – как текущих, так и будущих. Процедура оценивания проводится в несколько взаимосвязанных этапов:
-
сбор и обработка документации, характеризующей объект оценки;
-
анализ профильного рынка;
-
изучение деятельности конкурентов;
-
проведение финансовых расчетов;
-
составление независимого отчета об оценке уполномоченным лицом.
Как производится оценка недвижимости
Все начинается с осмотра. Обязанность оценщика состоит в проверке имущества, которое оценивается, чтобы определить истинный статус этого имущества. Оценщик или оценочная компания должны действительно видеть функции, такие как количество спален, ванных комнат, местоположение и т. д. Чтобы убедиться, что они действительно существуют и находятся в состоянии, которое разумный покупатель ожидал бы от них. Инспекция часто включает в себя эскиз собственности, обеспечивающий надлежащую площадь и передачу макета объекта. Самое главное, оценщик ищет любые очевидные черты или дефекты, которые повлияют на стоимость дома.
После проверки сайта оценщики используют два или три подхода для определения стоимости недвижимости: подход с затратами, сравнение продаж и, в случае аренды, подход к доходу.
Подход к затратам легче всего понять. Оценщики используют информацию о местных строительных расходах, ставках рабочей силы и других факторах, чтобы определить, сколько это будет стоить для создания имущества, аналогичного тому, которое оценивается. Это значение часто устанавливает верхний предел того, на что будет продаваться имущество. Почему бы вам заплатить больше за существующее имущество, если бы вы могли потратить меньше и построить новый дом вместо этого? Хотя могут быть смягчающие факторы, такие как местоположение и удобства, они обычно не отражаются в стоимостном подходе.
Вместо этого оценщики полагаются на подход сравнения продаж для оценки этих типов предметов. Оценщики узнают окрестности, в которых они работают. Они понимают ценность определенных функций для жителей этой области. Они знают схемы движения, школьные зоны, занятые сквозные пути; и они используют эту информацию для определения того, какие атрибуты свойства будут иметь значение в значении. Затем оценщик исследует недавние продажи в окрестностях и находит свойства, которые «сопоставимы» с оценкой субъекта. Продажные цены этих свойств используются в качестве основы для начала подхода сравнения продаж.
Используя знания стоимости определенных предметов, таких как квадратные метры, дополнительные ванные комнаты, паркетные полы, камины или многокомнатные участки, оценщик корректирует сопоставимые свойства, чтобы более точно изобразить свойство объекта. Например, если у сопоставимого имущества есть камин, а субъект этого не имеет, оценщик может вычесть стоимость камина из продажной цены сопоставимого дома. Если у объекта предмета есть дополнительная полу-ванная комната, а сопоставимой нет, оценщик может добавить определенную сумму к сопоставимому имуществу.
Например, в случае доходной недвижимости или аренда домов, оценщик может использовать третий подход к оценке имущества. В этом случае сумма дохода, которую производит имущество, используется для получения текущей стоимости этих доходов в обозримом будущем.
Комбинируя информацию обо всех подходах, затем оценщик готов определить предполагаемую рыночную стоимость предмета недвижимости. Важно отметить, что, хотя эта сумма, вероятно, является наилучшим показателем того, что свойство стоит, возможно, это не конечная цена продажи. Всегда существуют смягчающие факторы, такие как мотивация продавца, срочность или «войн торгов», что могут корректировать конечную цену вверх или вниз. Но оценочная стоимость часто используется в качестве ориентира для кредиторов, что не хотят заимствовать у покупателя больше денег, которых недвижимость действительно стоит. Суть заключается в следующем: оценщики помогут вам получить самую точную стоимость недвижимости, чтобы вы могли принимать самые обоснованные решения в этой сфере.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
У медали всегда есть две стороны. О преимуществах оценки сотрудников мы уже поговорили, пришло время рассказать о возможных минусах. Спешим вас успокоить, их не так уж много:
- подготовка к оценке может занимать много времени, но, к счастью, часть рутинных процессов и аналитику можно автоматизировать с помощью HRM-систем;
- из-за симпатий или антипатий сотрудники могут несправедливо оценивать коллегу;
- недоверие к оценке может привести к разногласиям в команде;
- для определенной компании необходимо подбирать свой метод, все методы не могут быть одинаково практичны для широкого использования;
- определенные методы оценки могут проводиться и анализироваться только сертифицированными специалистами.
Любое предприятие стремится к расширению и развитию сферы деятельности. Всесторонний анализ текущего положения дел необходим, чтобы адекватно оценивать свои возможности.
Благодаря грамотной оценке руководители и владельцы представляют реальную цену активов их компании и показывают, какой у нее потенциал.
Бизнесу требуется профессиональный анализ в следующих случаях:
- продажи предприятия или его части в виде акций;
- аренды работающего дела;
- разработки новых направлений для развития и расширения предприятия;
- переоценки фондов;
- преобразования бизнеса;
- ликвидации дела по причине банкротства;
- выпуска и продажи акций;
- оптимизации деятельности (хозяйственной или производственной);
- изменения направленности компании;
- смены руководителей;
- передачи активов в залог;
- передачи доли бизнеса в уставный фонд крупного холдинга;
- страхования дела.
Заказчики оценки предприятия, как правило, стремятся получить точную информацию относительно прибыльности конкретного бизнеса (будущей или нынешней). Иногда перед экономистами ставится более точная задача – выяснить, целесообразно ли развитие дела, требуется ликвидация, реорганизация или привлечение новых инвесторов.
Что должно быть в отчете?
Копию отчета об оценке попросите у эксперта — один экземпляр он выдаст бесплатно. Оригинал оценщик отправит в банк: бумажную версию нумеруют, подшивают и скрепляют печатью. Цифровой отчет подписывают электронной подписью.
Проследите, чтобы в документе были:
-
основание и цель оценки;
-
дата процедуры, номер отчета, данные об оценщике;
-
полное описание объекта недвижимости;
-
стандарты оценки;
-
список данных, которые использовали в экспертизе;
-
формулы расчета цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;
-
список используемых документов;
-
фотоотчет.
Этапы проведения оценки рыночной стоимости
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.
Что такое рыночная оценка
Рыночная оценка — это реальная стоимость какого-либо объекта собственности, полученная в результате анализа определенных данных. К объектам подлежащим оценке относятся все объекты, которые по законодательству Российской Федерации могут принимать участие в операциях гражданского оборота.
Этот показатель отображает максимально вероятную рыночную стоимость объекта, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, в ситуации когда сделка заключается без внешних или внутренних факторов влияющих на конечную стоимость сделки.
Рыночная оценка нужна в следующих случаях:
• Стороны имеют нужную информацию о предмете и принимают решения исходя из собственных интересов
• Объект выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты
• Продавец не имеет обязанностей по отчуждению объекта, вторая не имеет обязанностей по исполнению
• Цена сделки является обоснованным вознаграждением за объект продажи и принуждения к заключению сделки с какой-либо из сторон нет.
• Денежная форма платежа за объект рыночной оценки
Какие объекты могут быть подвержены процедуре рыночной оценки?
Оценку рыночной стоимости можно проводить со всеми объектами, о которых Вы хотите знать подобную информацию. В список могут попасть абсолютно разные объекты движимого и недвижимого имущества. Наиболее часто требуется провести оценку следующих объектов:
По статистике рыночная оценка лидирует на рынке подобных услуг
Подробности процедуры проведения по оценке рыночной стоимости
Как говорилось ранее услуга рыночной оценки имеет достаточную популярность среди населения. Она являет собой совокупность в которую входит не только стоимость объекта при продаже, но и другие права связные с объектом, к примеру права на аренду или пользования. Часто бывают случаи когда участник сами оценивают объект недвижимости, в тех случаях когда её рыночная стоимость вполне ясна. В подавляющем большинстве после осуществления мероприятий по оценки, цена с вероятностью 90% измениться. Именно для определения реальной рыночной стоимости, выставленной на продажу недвижимости, необходима оценка специалистов. Она поможет не переплатить или же наоборот не продать за бесценок имущество.
Специалисты настоятельно рекомендуют проводить оценку при любых операциях связанных с покупкой или продажей, а также сдачей в аренду. В обширный перечень предметов недвижимости подлежащих рыночному анализу входят:
Основной целью оценки — является помощь в выборе правильного и максимально выгодного решения в процессе распоряжения недвижимостью. Очень важно не потерять предполагаемую прибыль от сделки. Так же эта мера необходима при использовании собственниками недвижимости, её в качестве залога по кредиту. Проведенная оценка хороший показатель для потенциальных инвесторов.
Главной задачей является получение цифры, наиболее соответствующей оптимальной рыночной стоимости объекта. При получении данных учитываются и сравниваются показатели ближайших конкурентов. Сделка должна проходить при нормальных обстоятельствах, без каких-либо факторов которые могли бы повлиять на конечную стоимость.
Требования для проведения нормальной сделки:
• Участники не нуждаются в срочной или вынужденной продаже или покупке
• Стороны обладают достаточной информацией для заключения взаимовыгодной сделки
• Объект находится нужное количество на рынке и выбран наилучший момент для заключения сделки
• Денежная форма оплаты
• Конечная цена не содержит дополнительные скидки, уступки и социальное кредитование
• Недвижимость подлежащая продаже пользуется оптимальным спросом
• Объект конкурентен на рынке
• Нет препятствий или дополнительных условий для передачи в собственность или продажи другому лицу
Для получения точных данных используется три основных способа оценки. К ним относятся: сравнительный способ, затратный и анализ капитализации возможных доходов.
Часто применяемые методики для получения рыночной оценки
Главным способом и основным инструментом оценщиков – является сравнительный метод. Он заключается в анализе рынка продаж и сравнении полученных данных. Специалист анализирует реальный рынок недвижимости, продажи подобных объектов, исходя из полученных данных формируется конечная цена объекта. Такой метод нашел большую популярность среди западных оценщиков, им пользуется около 90% специалистов. Главным условием применения является налаженный и полностью сформированный рынок недвижимого имущества.
Вторым в арсенале оценщиков является метод анализа затрат. Он крайне редко применим к объектам земельной недвижимости, в исключения попадают случаи, когда цена на землю привязана к обустройству или сделанным улучшениям. По умолчанию принято считать, что земля статична. Таким методом обычно оцениваются объекты, к созданию которых приложил руки человек. Методика заключается в суммировании цены на землю и цены построенных на ней объектов, при этом цена самого земельного участка рассчитывается отдельно, с применением других способов оценки.
Главным показателем рентабельности покупки земли – является величина потенциального дохода, который можно получить при её правильном использовании. Опираясь на этот фактор существует определённый дефицит рынка земли с большим показателем выгодного использования. В нашей стране нашел популярность способ, в основе которого лежит анализ эффективного использования земли, для получения максимальной возможной выгоды.
Банковский сектор демонстрирует повышенный спрос на подобные операции. У них существует большая потребность в профессиональной, а главное точной оценке. Такая информация необходима для проведения процедуры страхования.
Большую роль рыночная оценка играет в формировании налоговой стратегии на местном уровне. В большинстве стран в основу системы регионального налогообложения заложен налог на недвижимость, он формирует до 70% доходов, поступаемых в казну. Прогресс рынка и как следствие появление данных о реальной стоимости, могло бы трансформировать налоговую систему. Она бы способствовала дальнейшему развитию рынка и больше бы пополняла региональные бюджеты. Именно этим фактором вызвано повышенное внимание к подобным данным со стороны местных администраций.
Точная стоимость услуг оценщика рассчитывается исходя из различных факторов, к которым можно отнести: тип объекта, квалификация специалиста, сложность. Трудозатраты обычно измеряются в часах, и конечная стоимость зависит от тарифа. Стоимость услуг специалиста никогда и никак не может быть привязана к стоимости оцениваемого объекта.
Сотрудники нашей компании обладают большим опытом и высокими профессиональным навыками. Мы всегда решаем поставленные задачи в кротчайшие сроки и на высоком уровне качества. Если Вам точная и профессиональная рыночная оценка недвижимости, бизнеса или ценных бумаг, то обращение в нашу компанию гарантирует получение точных данных за короткий срок. Мы оказываем весь спектр услуг по рыночной оценке. Не стоит экономить на оценки собственного имущества при продаже или при покупке чужого, эта сравнительно недорогая процедура поможет получить максимальную выгоду от сделки и окупится сполна.