Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВРИ по желанию: как изменить вид разрешенного использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное
Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:
- паспорт надела;
- правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
- свидетельство о праве собственности на объект строительства;
- топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
- план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
- документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
- санитарно-эпидемиологическое заключение.
Условия для изменения ВРИ
Поменять ВРИ можно только при соблюдении следующих условий:
- Получено письменное согласие от всех собственников земли. Исключение – когда вы единственный владелец;
- Участок находится в вашей собственности, поставлен на кадастровый учет, имеет четкие границы и не пересекается с соседними землями;
- Выполняются все нормативы по площади земельных участков, действующие в регионе (например, в Красноярском крае для строительства жилого дома выделено 0,05–0,01 га);
- Категория земель соответствует ВРИ, который вы хотите использовать. Если это не так, надо будет сначала изменить категорию. Например, не получится сменить ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на полевых участках» на 2.2 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках. Связано это с тем, что первый ВРИ предназначен для сельхоз земель, а второй для земель с жилой застройкой.
Документы, которые требуются для процедуры
Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка, если есть нужный пункт, регламентирующий возможность трансформации, заключается в обращении в местную кадастровую палату. С собой надо иметь:
-
паспорт (оригинал и копию) для каждого из собственников, принимающих участие в решении вопроса;
-
правоустанавливающее свидетельство на землю;
-
согласие всех правообладателей на внесение изменений в Росреестр.
Все остальные выписки госорган получит самостоятельно (путем межведомственного взаимодействия).
Когда необходимо слушание и обращение в муниципалитет, то список будет немного объемнее:
-
паспорт и его копию для всех правообладателей;
-
для ИП — предоставить соответствующий бланк;
-
выписка из ЕГРН о присвоении статуса юрлица или предпринимателя;
-
правоустанавливающее свидетельство на площадь, паспорт, право собственности, согласие арендодателя;
-
планировочные обоснования.
Как узнать виды разрешенного использования земли
В 2014 году Минэкономразвития РФ выпустило приказ, где установило 13 категорий ВРИ. Их распределили по целевому назначению: для ЛПХ, садоводства, строительства дорог, жилой застройки и т.д.
Органы муниципальной власти самостоятельно формируют для каждой зоны в пределах земель населенных пунктов основные, условно разрешительные и вспомогательные ВРИ. Последние используется как комплементарные и не могут существовать отдельно, потому некоторые участки имеют два ВРИ.
Узнать категорию землепользования надела можно с помощью нескольких сервисов:
- Заказать выписку из ЕГРН. Для этого обращаются к порталам Росреестра, Госуслуг. Также допускается прийти в МФЦ, заказать и получить документ очно.
- Посмотреть “Публичную кадастровую карту” на сайте Росреестра. Чтобы узнать характеристики земли, понадобится указать адрес объекта и его кадастровый номер.
Как быстро изменить ВРИ?
Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.
Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.
Способы изменения ВРИ
Вопрос перевода с/х земель в земли поселений, ввиду нехватки земли под индивидуальное строительство стоит особенно остро. К тому же, стоимость данных категорий земель, значительно отличается.
Также, сегодня земельное законодательство РФ предусматривает возможность построить хорошее капитальное жилье, не беспокоясь о хлопотах перевода земли в другую категорию.
Получить разрешение на строительство большого дома на сельскохозяйственной земле, с возможностью получить прописку и постоянно проживать в нем можно 2 способами:
- N172-ФЗ (03.12.2004 г.) — о переводе в другую категорию.
- N191-ФЗ (29.12.2004 г.) — о введении в действие ГрК РФ.
Ответственность за нецелевое использование земель
Государство жестко контролирует целевое применение земель. Владелец не может самовольно возвести на собственном садовом участке магазин или многоэтажный жилой дом – на территории с/г назначения. Для этого предварительно нужно изменить вид разрешенного использования. Существуют и другие причины таких изменений, например, желание увеличить стоимость недвижимости при перепродаже.
Нецелевое применение земель чревато привлечением к административной ответственности. Владельцы караются штрафами в размере от 3 000 до 20 000 рублей и более, что зависит от характера нарушений. Своевременное изменение вида разрешенного использования земель сельхозназначения и других категорий участков позволяет избежать неприятностей с государственными органами. Разрешение на проведение подобных операций предоставляет – земельный комитет, районная, городская либо областная администрация. Для этого нужно собрать пакет документов, приложив их к заявлению.
Подробная информация по данному вопросу есть на официальных сайтах перечисленных инстанций.
Для чего проводится ВРИ
Нарушая правила использования земли, находящейся в собственности, многие не понимают, что совершают действия, идущие вразрез существующему законодательству. Согласно положениям закона использовать землю можно только в строгом соответствии с ее назначением. Между тем Гражданским кодексом предусмотрена процедура и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка (ст. 39 ГК РФ). Для чего это надо, и кто готов пройти через процедуру изменения?
- Для начала строительства, что недопустимо на участках, предназначенных для выращивания фруктов и овощей. Это самый частый повод и веская причина для изменения ВРИ участка.
- С целью увеличения стоимости участка, а известно, что земля, на которой можно вести индивидуальное строительство или возводить многоквартирные дома стоит намного дороже, чем земля, предназначенная исключительно для сельскохозяйственного использования.
- Если собственник желает возвести на своем участке не жилой дом, а коммерческий объект, приносящий прибыль.
Многие землевладельцы пренебрегают нормами закона и без всяких согласований меняют предназначение участка, возводя жилые и коммерческие здания на землях, где делать это запрещено. Такие действия считаются противоправными, а лучшее, что ожидает нарушителя – внушительный штраф. Причем, накладывать его будут до тех пор, пока последствия нарушения не будут устранены, или не будет изменено назначение участка.
Как изменить ВРИ земельного участка
Сразу отметьте, что сменить базовый ВРИ, разъясняющий или условно-допустимый можно различными методами.
При этом процедура в отношении каждого варианта, указанного выше, индивидуальна:
- Смена основного ВРИ. Учтите, что выбрать вид использования земельного участка может самостоятельно каждый собственник. Учтите только тот факт, что перечень ВРИ для конкретной территории существует в согласованном виде с администрацией, поэтому выбирать можно только из возможных ВРИ в соответствии с градостроительными нормами и схемами территориального планирования. Все эти нормы заранее согласовываются при проектировании плана генеральной застройки территории муниципального образования и прилегающих земель. Узнайте для начала, какие ВРИ разрешены в отношении указанного земельного участка, как части территории муниципалитета, затем выберите на свое усмотрение Вариант применения земли и произведите смену ВРИ с действующего на выбранный;
- Смена вспомогательного ВРИ участка земли. Процесс полностью аналогичен предыдущему с той разницей, что при выборе дополнительных ВРИ убедитесь, что они являются допустимыми в отношении конкретного участка и соответствуют базовому ВРИ. Например, если приобретаете участок земли для ИЖС, то дополнительно можете выбрать вспомогательный ВРИ для осуществления садоводческой деятельности. Однако, возводить здание все равно придется, вместо него все засадить яблонями не получится, так как основным ВРИ является ИЖС;
- Для детальной проработки данного вопроса обратитесь за помощью к профессиональным юристам, но учтите последовательность действий:
- Составьте заявление с помощью специалистов;
- Соберите необходимые бумаги и прикрепите их к заявлению;
- В тексте заявления укажите следующие данные:
- Номер участка и его адрес;
- Личные и паспортные данные владельца или собственника;
- Перечень налоговых или иных обременений на участок земли;
- Перечислить действующие базовые и дополнительные ВРИ, которые разрешены для данной категории земли в конкретном муниципальном образовании с учетом нормативных документов земельного права по региону;
- Детально опишите причины того, что потребовалось сменить ВРИ;
- В течение месяца ожидайте ответ, если все разрешено в пользу заявителя, то отправляйтесь с документами и разрешением в Росреестр и регистрируйте все новые данные, получайте новый кадастровый паспорт с внесенными корректировками;
- Смена условно-разрешенного вида эксплуатации земельного участка предполагает, что необходимо заранее обратиться владельцу земли в администрацию поселения, чтобы узнать требование региональной земельной политики для смены ВРИ на условно-разрешенный:
- Подготовьте бумаги, которые относятся к земельному участку, составьте заявление на смену ВРИ и привезите все в администрацию поселения;
- В течение 2 недель принимается решение о рассмотрении заявления и в случае положительного решения администрация объявляет о проведении общественного процесса в СМИ и на официальном информационном портале администрации;
- В назначенное время осуществляется процесс обсуждения смены ВРИ на условно-разрешенный вид в присутствии соседних владельцев участков, предпринимателей и собственников недвижимых объектов, которые располагаются удаленно, но имеют отношение к участку земли, который рассматривается на повестке слушаний. Указанные лица обладают правом аргументировано высказать мнение о смене ВРИ. Для того чтобы такой процесс прошел предсказуемо, переговорите заранее с соседями и придите к соглашению, чтобы на общественных слушаниях никаких неожиданных реакций соседей не было;
- Комитет по земельным вопросам оформляет протокол проведения общественного диалога, затем материал передается главе администрации на рассмотрение и принятие решения. Только глава администрации окончательно визирует документ и определяет, разрешено или нет провести смену ВРИ.
Отказ в смене вида разрешенного использования земельного участка
Сразу обратите внимание на то, что заявки на смену ВРИ, чаще всего, оставляют неудовлетворенными по разным причинам. Происходит так, потому что осуществлять корректировку информации в отношении каждого участка сложно, необходимо вносить изменения в генеральный план застройки территории муниципалитета, провести огромный объем работ по изменению схематического отображения участков земли в специальных документах. Такая работа обременительна для государственных органов, но отказать из-за этого сотрудники администрации не могут. Всегда подыскивают завуалированные причины отказа.
Строже всего дело обстоит с переводом с\х земель в иные виды допустимого эксплуатирования земельных участков.
Чтобы перевести с\х земли в иной ВРИ, необходимы следующие причины:
- Осуществлена консервация с\х земель;
- Территория относится к природоохранной зоне, территории присвоен статус особого объекта или земли переведены в ведение лесного или водного фонда;
- Граница муниципального образования расширяется за счет земель с\х назначения, автоматически переоформляя их в земли поселения;
- Если размещены на земле производственные мощности, при этом стоимость земли по кадастровой оценке не должна превышать среднюю кадастровую стоимость земли в регионе. При этом знайте, что перед тем, как разместить производство на с\х землях, обязательно проводится проверка на поиск соответствующей территории не с\х назначения. Если такая земля не найдена, только тогда происходит изменение ВРИ в отношении участка;
- Если с\х земли более не пригодны для использования по прямому назначению, при этом переведены в лесной фонд или в земли запаса;
- Если предусматривается возведение инфраструктурных объектов федерального или местного значения: дороги, ЛЭП, ж\д пути, газопровод, трубопровод и иные глобальные сооружения;
- В случае применения территории в федеральных целях для нужд страны;
- В случае обнаружения полезных ископаемых, для разработки которых проект утвердили на федеральном уровне;
- По причине расположения на территории социальных объектов, помещений здравоохранения, образования, культурного наследия страны.
Понятие и необходимость изменения ВРИ земельных участков
Вид разрешенного землепользования – это перечень видов деятельности, которые можно осуществлять на участке в соответствии с его категорией земли. Каждой категории земли соответствуют несколько видов разрешенного пользования, полный перечень которых приведён в Приказе Минэкономразвития № 540.
Смена ВРИ участка происходит без изменения категории земли и регулируется следующими законами:
- Земельным кодексом РФ;
- Градостроительным кодексом РФ.
Ст. 39 Градостроительного кодекса определяет правила изменения ВРИ участка, расположенного на территории населённых пунктов, а порядок изменения вида землепользования сельскохозяйственных участков определяется законами субъектов федерации и муниципалитетов.
Землепользователи изменяют ВРИ в следующих случаях:
- При получении разрешения на строительство;
- При необходимости сменить вид деятельности на участке;
- При сдаче земли в аренду.
На участках, предназначенных для огородничества или полевого подсобного хозяйства, нельзя строить капитальные жилые дома, а смена ВРИ для таких земель поможет получить разрешение на их застройку.