Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему ставки на вторичном рынке выше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большую часть вторичного рынка недвижимости занимают предложения квартир из старого жилищного фонда. Меньшую — новостройки, которые уже введены в эксплуатацию. Их мы разберём в той части статьи, которая посвящена новым домам. Сейчас же сосредоточимся на объектах, которые в народе называют сталинками, хрущёвками и брежневками.
Принято считать, что названия связаны с фамилиями лидеров СССР при которых эти дома строили. Но это не совсем верно. Например, хрущёвки строили и при Брежневе, а брежневки, пусть и по несколько модифицированным проектам, строят до сих пор.
Чтобы отследить метаморфозы советского жилого фонда, необходимо немного узнать об истории советского индустриального строительства. В период с 30-х по 80-е годы XX века его нормы и правила неоднократно менялись. Изменения были вызваны экономической ситуацией в стране и планами советского правительства. Рассмотрим основные вехи индустрии и кратко разберём их влияние на современный рынок жилья.
Сталинки строили в период с 30-х по 50-е годы прошлого века. К ним относят капитальные дома построенные как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Архитекторы относят первые сталинки к стилям неоклассицизм и сталинский ампир. Это кирпичные дома, обычно, высотой до четырёх этажей, хотя есть и высотные исключения. Стены богато украшены лепниной и различными панно. К внешним отличительным чертам также можно отнести наличие эркеров, высокие окна, украшенные фронтоны. Уже тогда сталинки имели негласный статус элитного жилья. Во-первых, они отличались удобными планировками, просторными комнатами и толстыми стенами. Во-вторых, такие дома строили на центральных улицах и проспектах и они являлись украшением города, его лицом.
Однако уже в поздние сороковые годы, подход к строительству сталинок изменился. Индивидуальные проекты отошли в прошлое и на передний план вышло типовое строительство. Из типовых проектов убрали лишний декор, деревянные перекрытия заменили железобетонными плитами. Учитывая экономическую ситуацию в стране, архитекторы были вынуждены пожертвовать красотой в пользу практичности и удешевления строительства.
В 1955 году правительство СССР приняло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Это положило конец строительству сталинок и начало экспериментов с хрущёвками.
Ценообразование: что выгоднее приобрести – вторичку или первичку
Стоимость первичного жилья зависит от этапа строительства. Что это значит? Чем раньше вы покупаете квартиру в новостройке, тем ниже цена. Это связано с высокими рисками в начале реализации проекта и длительным ожиданием (на возведение дома обычно уходит 3-5 лет).
Как формируется цена на разных этапах:
- До официального старта продаж. У застройщика пока нет права на оформление договоров с дольщиками, поэтому он предлагает забронировать квартиры. Это самый рискованный, но в то же время дешевый вариант. Недобросовестные компании могут бронировать один объект по несколько раз. Если вы решитесь на раннюю покупку, то только через проверенного надежного застройщика.
- На этапе котлована скидка может составлять 30-40% от конечных цен на построенные квартиры. В этот период вкладываться в новое жилье практически безопасно – разрешение на строительство получено, и, скорее всего, дом будет сдан.
- По мере возведения риски уменьшаются, а с ними растут и цены. Скидка при готовности дома 70-80% может быть 10-20% от конечной стоимости.
- Самый высокий ценник в период сдачи дома. Но к этому времени обычно все квартиры уже раскуплены – если и повезет найти подходящую, скорее всего, ее будет продавать дольщик (со своей наценкой, ведь предложение на рынке ограничено).
Что дороже – первичное или вторичное жилье? Это зависит от многих факторов:
- район и развитость инфраструктуры;
- площадь, планировка, этаж;
- состояние дома и квартиры.
«Кот в мешке», или Минусы первички
Казалось бы, выбор в пользу первички очевиден. Но прежде чем вкладывать крупные суммы в покупку новостройки, следует четко взвесить все «за» и «против». «Для удобства тезисно систематизируем риски покупки квартиры в новостройке», – говорит Людмила Шадрина. Вот они:
Риск долгостроя. К сожалению, подавляющее большинство застройщиков не передают квартиры в срок, обусловленный договором. Просрочки передачи объектов могут составлять как несколько месяцев, так и несколько лет. При этом дольщик вынужден продолжать платить ипотеку, а иногда одновременно и арендовать съемное жилье. Законодательно предусмотрены меры защиты дольщиков от долгостроя, например, неустойка за просрочку передачи объекта или право на односторонний отказ от договора при просрочке свыше двух месяцев. Однако в условиях нестабильного финансового положения застройщика эти меры защиты могут оказаться неэффективными.
Риск изменения площади и конфигурации помещения в ходе строительства. Нередко бывает так, что в договоре долевого участия согласованы одни условия по площади и конфигурации помещения, а в итоге получается то, что получается. В таких случаях можно судиться с застройщиком, требовать компенсаций и т.п., но основная цель сделки – получение новой квартиры мечты – может так и не осуществиться.
Риск некачественной отделки. Часто на первичном рынке недвижимости приобретаются квартиры с ремонтом. Но качество отделки нередко далеко от того, что обещал менеджер по продажам. В судах рассматривается достаточно много дел по искам об уменьшении цены договора вследствие некачественного ремонта полученной по ДДУ квартиры.
Риск плохо построенного дома. Наверняка многие видели в социальных сетях устрашающие видеоролики о том, как от нового дома кусками отваливаются фасадные материалы прямо на проходящих мимо жильцов или припаркованные автомобили. Часто на форумах дольщиков можно увидеть истории, как не выдерживают системы отопления и водоотведения, и весь дом буквально затапливает. Таковы риски покупки еще несуществующей недвижимости.
Риск неполучения обещанных объектов инфраструктуры. Часто реализуя новое ЖК и запуская активные продажи, застройщики рисуют волшебные картины ЖК – и свой пруд, и дорожки для бега, и оборудованные площадки для питомцев, и никаких проблем с парковкой. Не стоит верить на слово. Всегда изучайте проектную документацию. Действительно ли застройщик обязался все это реализовать?
Риски приобретения квартиры по договору уступки прав. Все перечисленные риски скорее актуальны тогда, когда стадия строительства еще начальная и невозможно с точностью оценить, что получится в итоге. Однако квартиру на первичном рынке можно приобрести и на завершающих стадиях строительства. Например, все уже фактически построено и идет оформление разрешения на ввод в эксплуатацию. В таких случаях чаще всего квартиры продаются не напрямую от застройщика, а от аффилированных лиц по договорам уступки прав требования. Приобретая квартиру по уступке, обязательно проверьте все документы, а также запросите первичные документы, подтверждающие произведенную оплату продавцом всей стоимости по первоначальному ДДУ.
Бесконечный ремонт. «К минусам первички можно отнести также продолжающийся несколько лет после ввода дома в эксплуатацию ремонт и шум от него, возможные аварии с заливами из-за замены труб и батарей, выявление строительных огрехов (например, промерзание монолитных домов из-за нарушений в укладке утеплителя)», – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Риск стать обманутым дольщиком. «Нередки случаи, когда застройщик не справляется с реализацией проекта и уходит в банкротство. Это длительный и нервный процесс для дольщиков. Необходимо включаться в реестр по передаче жилых помещений в рамках банкротного дела, доказывать свое право на получение компенсаций или квартиры, ждать назначений нового застройщика и т.п.», – говорит Людмила Шадрина.
По словам директора по продажам ГК «Инград» Константина Тюленева, после перехода отрасли на эскроу-финансирование этот риск снижается. Однако пока на рынке есть игроки, работающие по старой схеме. «При этом дольщикам важно учитывать, что эскроу все же не является стопроцентной гарантией защиты средств, – предупреждает эксперт. – В случае банкротства банка эскроу-агента застройщика, максимальная сумма, которую клиенты получат от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), составляет 10 миллионов рублей. Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга – нет. Здесь значительная часть жилья продается дороже. Соответственно, клиенты потеряют средства, которые выходят за рамки максимальной выплаты АСВ».
«При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, банком не начисляются. Это означает, что вы потеряете как минимум на инфляции. Еще одна особенность эскроу заключается в том, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные за все время проценты по ипотеке никто не компенсирует», – говорит эксперт.
Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:
Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.
Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.
Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.
Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.
Что такое недвижимость
С юридической точки зрения имущество разделяют на движимое и недвижимое. У каждого — свои правила оформления, регистрации и купли-продажи.
Недвижимость — имущество, признанное в законодательном порядке недвижимым в силу природы (все, что связано с землей и сооружениями на ней) или закона (космические объекты, воздушные и плавательные судна).
Различают три основных вида недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. Недвижимое имущество также отличают по целям, которые оно выполняет:
- для жилья — дома, квартиры, комнаты;
- для коммерческой деятельности — отели, офисы, магазины;
- для производств — склады, заводы, фабрики;
- для сельскохозяйственных нужд — огороды, сады, фермы;
- для специальных целей — школы, больницы, церкви.
Наконец, недвижимость делится на первичную и вторичную.
Что означают понятия первички и вторички и как их купить?
На самом деле главным отличием между первичным и вторичным жильем является процедура регистрации собственности в государственном реестре. У каждой из разновидностей жилья есть свои особенности, о которых следует знать. Новостройка — васе же в большинстве случаев это первичка — не имеет записи в ЕГРП, то есть это такое жилье, право собственности на которое пока не оформлено.
Есть несколько способов приобретения такой недвижимости. Можно заключить договор долевого участия с юридическим лицом, можно купить квартиру в еще строящемся объекте по праву переуступки (продавцом может выступать как юридическое лицо, так и физическое), а можно купить жилье по обычному договору купли-продажи у юрлица, если речь идет о реконструируемом объекте.
Во вторичный сегмент входят квартиры, право собственности на которые уже зерегистрировано, а у владельца есть документы, которые это доказываю. Причем недвижимость могла переходить от одного собственника к другому несколько раз, что и обусловило появление типичного мнения о том, что вторичка — это жилье, в котором обязательно кто-то проживал. Приобретение вторичного жилья возможно только одним способом — путем заключения договора купли-продажи с текущим собственником.
Под понятие вторичной недвижимости попадают также те квартиры, которые находятся в собственности муниципалитета, однако их после приобретения придктсяеще и приватизировать, в противном случае собственником все равно будет считаться государство.
Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски
Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:
- не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
- прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
- продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
- перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.
Заселение в квартиру: где быстрее
Если скорость переезда – решающий фактор, ваша дорога сразу на вторичку, где на оформление сделки уходит в среднем около месяца. Новостройка же может возводиться пару лет и больше, плюс придется пройти приемку, заказать оценку квартиры и подать в МФЦ документы для регистрации в Росреестре.
В случае с вторичным жильем не придется и думать о ремонте, хотя бы первое время. Не исключено и то, что прежний хозяин оставит вам какую-либо мебель. Квартиры же на первичном рынке могут сдаваться как с отделкой «под ключ» (заезжай, расставляй мебель и живи), так и без отделки вовсе либо с предчистовым ремонтом, требующим финишных работ с поверхностями (укладки напольного покрытия, оклейки обоями или покраски стен и пр.).
Объекты инфраструктуры
Этот пункт также вытекает из локации, и старый фонд не может не привлекать развитостью своей инфраструктуры и наличием необходимых для жизни медучреждений, школ и детсадов, появления которых не надо ждать. Другими словами, количество подобных учреждений в сформировавшихся локациях обычно приведено к нормативу, поэтому в объектах социальной инфраструктуры нет дефицита.
Приобретение квартиры в новостройке потребует терпения. Придется подождать обещанных застройщиком опций в виде коммерческих, образовательных и медицинских учреждений. Также какое-то время нужно будет мириться с продолжающейся по соседству стройкой очередного дома из вашего ЖК или прочих запроектированных строений.
Между тем в плане инфраструктуры есть важный нюанс – во вторичке все первые этажи отданы под жилье, тогда как в новостройках, как правило, эти уровни продаются или сдаются для коммерческого пользования. Это значит, что, к примеру, аптека, булочная или магазин в новом ЖК будут в шаговой доступности. Тем, кто предпочел вторичку, до подобных инфраструктурных объектов наверняка придется преодолеть сравнительно большее расстояние.
Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой
И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной Максим Лазовский
. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».
Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.
«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский
«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».
На вторичном рынке купить квартиру можно разной площади, с разным количеством комнат. Есть возможность выбрать район города, этаж, даже расположение окон относительно сторон света. Но также следует изучить плюсы и минусы вторички, чтобы выбор был обдуманным и удачным:
- Квартира на вторичном рынке – жилье, готовое к проживанию. Уже не нужно ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. Иногда только приходится перенести вселение на несколько недель по просьбе бывших владельцев, если они подыскивают квартиру для себя.
- На вторичке можно найти объект с уже готовым интерьером, отвечающим требованиям вкуса. И некоторое время можно не тратить средства на ремонт, просто наслаждаясь новой жизнью в новом доме.
- Квартиру на первичке покупатель может увидеть в виде фундамента здания. Такого не бывает в случае с вторичкой. Жилье уже готовое, его можно тщательно осмотреть, проверить работу инженерных сетей, даже получить сведения о соседях.
- Инфраструктура в районах, где жилые дома построены несколько лет (десятилетий) назад, уже развита. При выборе квартиры можно оценить и ее.
Но вторичный рынок – это жилье с историей, со своим настроением и атмосферой. Можно даже не знать, как жили в квартире предыдущие хозяева, какие события происходили в стенах. Но это не главное. Такое жилье сменило уже несколько владельцев, и нужно исключить риски, что все сделки были оформлены с учетом требований законодательства.
Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости
Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения. Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода). Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.
С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье. Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%. Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.
Преимущества вторичной недвижимости
Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:
— возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
— широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
— большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
— моментальной пропиской себя и семьи;
— благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).
Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:
— износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
— риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
— маленькая площадь и старая планировка.
Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.
Какие льготы предусмотрены при оформлении ипотеки
В России предусмотрены особые льготные условия ипотечного кредитования для некоторых категорий заемщиков:
- ипотека для молодых семей;
- ипотека для военнослужащих;
- ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами;
- социальная ипотека в разных субъектах России;
- иные льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку.
Первая категория льготной ипотеки предусмотрена для молодых семей. Основными условиями являются:
- возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не более 35 лет;
- молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;
- у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит.
Для таких семей предусмотрена социальная выплата на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер выплаты определяется в зависимости от наличия или отсутствия детей и составляет 35% или 30% от расчетной стоимости жилья соответственно. Стоит отметить, что стоимость самого жилья рассчитывается в зависимости от установленного по муниципальному образованию норматива стоимости 1 кв. м жилого помещения площадью. Если семья состоит из 2 человек, то по Правилам, утвержденным. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050, норматив жилого помещения составляет 42 квадратных метра. Если семья состоит из 3 и более человек — по 18 кв. м на одного человека.