Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Как оценить район перед покупкой
Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.
-
Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.
-
Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.
-
Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.
-
Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.
-
Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.
Как проводить осмотр?
При первичном осмотре (еще до сделки) попросите у владельца технические и правоустанавливающие документы на квартиру. Необходимо сверить фактический адрес, расположение комнат и площадь. Особенное внимание уделите перепланировке: она должна быть зарегистрирована и отражена в техпаспорте.
Наименее рискованны сделки с квартирами, которые находятся в собственности больше 3 лет. Если жилье часто переходит из рук в руки, это может быть тревожным звоночком: или с недвижимостью что-то не так, или действуют мошенники.
Когда отправляетесь на осмотр, возьмите с собой блокнот и ручку, чтобы делать пометки. Можно заранее написать список обязательных пунктов для проверки и следовать ему. Также пригодятся телефон с фонариком и небольшой электроприбор для проверки розеток (например, зарядка для смартфона).
На что нужно обратить внимание, когда осматриваете вторичную квартиру:
- Район и инфраструктура. Даже если вы привыкли передвигаться на авто, сделайте исключение и доберитесь до места на общественном транспорте, чтобы оценить расположение магазинов и других важных социальных объектов.
- Двор. Узнайте, есть ли место для парковки, детская площадка, место для мусора. Осмотрите прилегающую территорию, чтобы составить общее впечатление.
- Наличие в доме нежилых объектов. Часто магазины и офисы делают ремонт без учета строительных норм, повреждают несущие конструкции, а из общепита в квартиры бегут тараканы и грызуны.
- Обойдите дом кругом и посмотрите, нет ли на нем явных повреждений (например, расхождение швов).
- Подъезд. Нет ли неприятных запахов, трещин и плесени на стенах. Чрезмерная влажность в подъезде может говорить о неисправности коммуникаций в подвале. Да и общее впечатление должно быть положительным (на полу не валяются окурки, сделан ремонт и т.д.).
- Проверьте исправность лифта.
- Если квартира на верхнем этаже, необходимо осмотреть технический этаж. Для этого придется заранее обратиться в ТСЖ или УК, чтобы для вас открыли это помещение. Посмотрите, нет ли подтеков на крыше или даже дыр.
- Стены, пол и потолок в квартире: нет ли плесени, следов воды, осыпания штукатурки и т.д. Внимательно изучите не только открытые поверхности, но и под коврами, за картинами и мебелью (где это возможно).
- Включите краны на кухне и в ванной. Узнайте, есть ли горячая вода, какой напор и общее состояние сантехники.
- Проверьте исправность розеток и лампочек.
- Оцените состояние труб (нет ли подтеков) и узнайте, когда их меняли в последний раз.
- В отопительный сезон потрогайте батареи, чтобы оценить, насколько хорошо они греют.
- Проверьте, работают ли дверные и оконные ручки, целы ли механизмы замков.
- Запахи. Затхлый воздух говорит о высокой влажности, которая в конце концов приведет к появлению грибка. Запах от домашних животных – еще одна возможная неприятность, избавиться от него будет непросто.
- Изучите коммунальные платежки. Так вы не только узнаете размер будущих трат, но и сможете убедиться, что нет текущих долгов. Также необходимо сверить номера счетчиков и последние поданные показания.
Узнайте, сколько человек зарегистрировано в квартире
Итак, вы проштудировали множество сайтов по недвижимости и нашли идеальный для вас вариант. Когда осмотр квартиры заканчивается успешно и решение принято, можно приступать к процессу оформления сделки. И здесь тоже нужно быть максимально внимательным, поскольку придется иметь дело с разными документами. Основные из них – свидетельство о праве собственности на квартиру, документ, подтверждающий возникновение права собственности, технический паспорт.
– Право собственности на квартиру может подтверждаться, например, договором купли-продажи, приватизации, свидетельством о праве на наследство и др., – говорит юрист Александр Жук. – Обязательно нужно сверить технический паспорт с реальной планировкой квартиры. Ведь, если продавец делал перепланировку и не узаконил ее, покупателю потом придется платить штраф и, при несоответствии перепланировки законодательству, привести квартиру в первоначальное состояние.
После этого, советуют юристы, нужно получить документы о том, кто проживает в квартире. Для этого попросите продавца предоставить расширенную копию лицевого счета, которую можно взять в расчетно-справочном центре. Там будет указано, кто зарегистрирован в квартире на данный момент и кто был зарегистрирован раньше.
– При совершении сделки нужно согласие на отчуждение квартиры всех зарегистрированных жильцов, а также в договоре следует указать, в течение какого времени они должны выписаться, – объясняет Александр Жук. – Это нужно, чтобы не было казусов. Например, среди зарегистрированных жильцов может быть человек, отбывающий наказание в виде лишения свободы. После выхода на свободу он имеет право на прежнюю жилплощадь. Чтобы этого избежать, он должен выписаться из квартиры. Идеальный вариант – когда в квартире прописан только продавец, а лучше, чтобы там вообще никто не был зарегистрирован. Это сэкономит вам много времени.
Если квартира – совместно нажитое имущество двух супругов, а продает ее один из них, то нужно согласие второго супруга на отчуждение квартиры. Это все обязательно удостоверяется у регистратора сделки.
Первый этап осмотра квартиры: общее впечатление
Когда вы входите в квартиру, все внимание захватывает обстановка (если помещение – не пустое). Сразу спросите, что из мебели и техники продается вместе со стенами. Тогда лишние вещи не будут занимать ваши мысли.
Далее стоит оценить планировку квартиры. Не нужно стесняться спрашивать, не было ли раньше перегородки между ванной и туалетом, как отнеслось БТИ к присоединению балкона и т.п. Если окажется, что собственник перекладывал стены, важно выяснить, какой материал он использовал, а какой был изначально.
Зайдите в каждое помещение. Если хозяин пригласил вас на просмотр, значит, он к этому подготовился.
Обратить внимание необходимо на такие нюансы:
-
Наличие плесени и грибка. Они могут быть на виду (на стенах и потолке) или проступать в углах. Поинтересуйтесь, как давно эта неприятность появилась и чем была спровоцирована. Может, квартиру недавно затопили, а, может, там повышенная влажность из-за какой-либо неисправности.
-
Запахи. Даже если хозяева зальют все освежителем воздуха и в каждой комнате поставят по чашке кофе, неисправную вытяжку вычислить нетрудно.
-
Звуки. Шум спускаемой воды сверху, ругань за стеной, грохот лифта, гул машин за окном будут сопровождать вас ежедневно в случае покупки. Лучше заранее оценить, насколько это слышно.
-
Вид из окна. Не забудьте выглянуть из каждого, а также выйти на балкон или лоджию.
Третий этап осмотра квартиры: взгляд снаружи
Состояние подъезда, лестничной площадки, лифта, электрощита важно для будущего жильца. Если прогуляться вокруг дома, можно осмотреть не только двор, но и швы здания. Для старых домов это весьма актуально. Швы недавно замазаны (а это очень заметно) – значит, дома относительно тепло и сухо.
Взгляд на соседские двери и окна поможет сделать вывод о контингенте дома.
Много полезной информации можно выведать и у самих соседей:
-
о проблемах ЖКХ;
-
о работе управляющей компании;
-
о жильцах, приносящих неудобства;
-
об истории покупаемой квартиры.
Шаг 3. Звонок продавцу
Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.
- Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
- Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
- Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
- Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
- В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
- Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
- Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
- Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.
Как правильно выбрать дом при приобретении вторичного жилья?
Квартира в «хрущевке» или квартира в «сталинке»? Казалось бы, это не самый важный вопрос при выборе будущей жилплощади. Однако на самом деле материал, из которого был построен дом, и его состояние также весьма важны. Ведь они значительно влияют на характеристики самой квартиры: насколько высок здесь уровень шумоизоляции, как хорошо сохраняется тепло, в каком состоянии перекрытия, не требуется ли ремонт вследствие не очень хорошего состояния дома и т.д.
Зачастую потенциальные покупатели не раздумывают много по поводу того, в каком доме им хотелось бы жить, из-за ограниченных финансовых возможностей. В силу этого фактора они выбирают недвижимость с как можно более низким ценником. Это касается и материала дома: к примеру, квартиры в панельных домах советской постройки, особенно в 5-этажных «хрущевках», обычно стоят меньше, чем жилье в «сталинках» или современных панельных, кирпичных или монолитных домах.
В целом на вторичном рынке жилья наибольшая часть предложения представлена объектами, расположенными в панельных строениях. При этом из-за постепенного перехода лотов из первичного во вторичный сегмент жилья здесь растет доля «монолита», и эта тенденция усиливается. Монолитное домостроение подешевело после кризиса 2008 года, когда сильно снизилась стоимость стройматериалов и работ, после чего оно реально стало конкурировать с «панелями». При сопоставимой стоимости и сроках возведения домов монолитные строения отличаются более высокими потребительскими характеристиками и серьезно выигрывают у «панелей» в плане свободы внутренней планировки.
Выбирая вторичное жилье в панельной «хрущевке» или «брежневке», стоит помнить о возможных минусах подобных вариантов – неудобных планировках (это, к примеру, маленькие по площади кухни), сидячих ваннах, плохом уровне шумоизоляции и т.д. Ситуация с кирпичными строениями благоприятнее: они отличаются более высокими качественными характеристиками, кроме того, квартира в «хрущевке» из кирпича обладает лучшей теплоизоляцией, чем жилье в блочных или панельных домах.
Отдельно стоит выделить сталинские дома. Обычно при выборе квартиры на вторичном рынке таким предложением интересуются покупатели постарше, от 40-45 лет. Чаще всего они прицельно ищут жилье в домах с уникальной историей, а в этом случае – еще и с необычным архитектурным обликом, запечатлевшим в себе величие советской эпохи. Молодые люди, скорее, отдадут свое предпочтение квартире той же стоимости в новостройке – здесь они могут выбрать себе более «свежее» жилье с удобной им планировкой.
Основные плюсы сталинских домов – расположение относительно центра, характер постройки (дома из кирпича очень хорошо сохраняют тепло), богато украшенные фасады. Минусы – порой встречаются проблемы с планировками (слишком большие коридоры, маленькие по площади комнаты), внутридомовые коммуникации изношены, а жителей смущают узкие дворы и отсутствие парковок.
Продажа вторичной недвижимости также порой проходит в домах нестандартной архитектуры. Скажем, в дореволюционных строениях – в данном случае нужно особенно тщательно проверить состояние дома. Часто в таких зданиях установлены деревянные перекрытия и полы, что создает неудобства для жильцов, в том числе из-за большей восприимчивости дома к шуму с улицы и движению общественного транспорта.
Еще одна интересная, но потенциально проблемная категория домов – экспериментальные конструктивистские здания, возведенные в 1920-1930-х годах. Основные минусы таких вариантов – нестандартные планировки квартир и общих зон, старые перекрытия, использование при возведении домов материалов низкого качества, в том числе строительного мусора для заполнения стен.
Нередко покупатели при осмотре будущей квартиры упускают из виду один важный момент, на который вы потом никак не сможете повлиять — это вид из окон. Если это у вас прямо под окнами находятся оживленные дорожные магистрали, линии электропередач, задние дворы торговых центров, автомастерских, автобусная остановка или же детские и спортивные площадки, то это будет создавать невероятное количество шума. Не менее важно оценить и наличие пыли, появляющейся в квартире из окон. Даже если в квартире перед осмотром была проведена влажная уборка, можно посмотреть пыльные следы на откосах и отливах окон снаружи.
Нужно проверить квартиру на наличие плесени и различных неисправностей, которые потом придется ремонтировать. Если в квартире присутствуют запахи затхлости, сырости или кулинарных жиров, то тогда придется делать капитальный ремонт и менять полы.
Также необходимо оценить состояние полов и труб во влажных зонах квартиры: на кухне и в санузлах (под унитазом, раковиной и ванной). Если трубы и стояки канализации и водоснабжения старые и покрыты ржавчиной, то они тоже в последующем потребуют замены. Если же в санузле присутствует запах плесени, то это означает, что вентиляция неисправно работает.
Помимо этого нужно оценить состояние потолков, особенно если квартира в «сталинке» или в старом доме с деревянными перекрытиями. Нужно проверить, нет ли на потолке потеки или трещины. Если нет возможности оценить состояние потолка из-за наличия на нем натяжного потолка или облицовки плитами, то на следующий осмотр квартиры следует пригласить эксперта, который сможет профессионально оценить необходимость и объемы предстоящих ремонтных работ.
Другой важный момент, который нужно оценить, — это соответствие планировки на плане с реальными характеристиками квартиры. Поэтому далее следует изучать документы по этой квартире.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.
- в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
- на каком основании было получено право собственности на квартиру;
- кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
- есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
- наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
- есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
- спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.
Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.
Как правильно оценить район?
Первое, на что стоит обратить внимание еще до непосредственного начала осмотра недвижимости, — это район, в котором вам, возможно, предстоит жить. Обратите внимание, сколько времени ушло, чтобы добраться до места с помощью привычных видов транспорта. Уделите время прогулке по району. Причем лучше сделать это дважды: днем и вечером.
Узнайте, где расположены ближайшие супермаркеты, аптеки и остановки общественного транспорта. Узнайте, если нужно, о расположенных рядом школах и детских садах. Нет ли рядом заведений, шум из которых сможет причинить вам неудобства. Покупка квартиры даже в самом лучшем доме неподходящего вам района вряд ли станет удачным приобретением.
Действие 4
Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Расположение квартиры
Я сразу решил, что хочу квартиру в Восточном или Северо-Восточном округе Москвы — чтобы было недалеко от родителей и части друзей. Приоритетным районом были знакомые с детства Сокольники, но я понимал, что за пять с лишним миллионов ничего там не найду. Было два варианта: один мизерной площади, где не развернуться в коридоре, а второй — рядом с Третьим кольцом, где даже окно в жару не открыть. Тогда я расширил ареал поисков и сконцентрировался на соседних районах — Преображенском, Алексеевском, Богородском, Ростокино, Свиблово. Выбирал, формировал список из трех близких адресов на вечер, договаривался с продавцами и выезжал на место. Иногда один, иногда с риелтором.
Первое, что важно — инфраструктура. Сперва я смотрел на то, удобно ли добираться на машине и транспорте, сколько идти от остановки, есть ли рядом продуктовые, бытовые магазины, аптеки. Кое-что отмел сразу: один дом стоял напротив психиатрической больницы, а второй — недалеко от кладбища. Не самые приятные соседи.
Хотел еще рядом с домом парк, чтобы бегать по утрам и гулять с собакой, а также детский сад и школа — это на недалекое будущее.