Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взносы на капремонт нежилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если нежилое помещение не находится в составе МКД и не обслуживается сотрудниками управляющих компаний, собственник, желающий провести текущий или капитальный ремонт может в индивидуальном порядке заключить договор с подрядчиком, готовым выполнить соответствующие работы.
Как заключить договор?
Выбор исполнителя остается на усмотрение собственника. Найти подходящего подрядчика можно, опираясь на:
- отзывы об исполнителе и фотографии его законченных проектов в сети Интернет;
- рекомендации родственников, друзей и знакомых, уже завершивших подобные работы.
Договор о проведении подрядчиком капитального или текущего ремонта обязательно должен включать:
- название договора, включающее вид оказываемых услуг (пример: договор подряда №118 о проведении капитального ремонта);
- имена лиц и названия организаций, заключающих договор, их роли в его исполнении (заказчик, исполнитель);
- точный адрес и наименование предмета договора (офис, магазин и т. д.);
- стоимость и сроки проведения работ и сдачи объекта;
- перечень работ и иных обязанностей исполнителя;
- перечень обязанностей заказчика;
- условия контроля исполнения договора;
- порядок сдачи-приема объекта;
- условия и способы оплаты работы заказчиком;
- гарантии качества проведенных работ (даются исполнителем);
- условия расторжения договора и изменения его пунктов;
- указание срока вступления договора в силу;
- реквизиты и подписи сторон.
Размер взноса на капитальный ремонт устанавливают региональные власти. Например, в
Что входит в текущие ремонтные работы?
Текущий ремонт обеспечивает поддержание недвижимости в надлежащем эксплуатационном состоянии. В его рамках ликвидируют возникшие вследствие использования или простоя дефекты, улучшают функциональные и эстетические качества помещения. Мероприятия такого уровня не могут включать полную замену инженерного оборудования строения или влиять на несущие конструкции здания.
Справка! при необходимости в ходе текущего ремонта допускается ограниченное восстановление отдельных частей структуры — в размере, не превышающем 20% от общего объема конструкций нежилого помещения.
В соответствии с приложением №7 к постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003, перечень работ, осуществляемых в рамках текущего ремонта, может включать:
- ликвидацию повреждений и усиление фундаментов;
- герметизацию и утепление стыков стен и швов, заделку трещин, окраску и ремонт фасадов, восстановление архитектурных элементов, замену обшивки стен из древесины;
- замену или восстановление элементов окон, дверей, балконов, лестниц, козырьков входных групп;
- ремонт полов, замену напольного, потолочного покрытия, обновление отделки стен;
- установку и замену элементов внутренних коммуникаций и восстановление их работоспособности (канализация, водопровод, электро- и газоснабжение);
- восстановление функциональности вентиляционной системы, мусоропровода.
На практике текущий ремонт нежилых помещений, как правило, включает покраску или оклейку стен, ямочный ремонт пола, реставрацию дверей и окон, устранение дефектов коммуникаций (протечек, нарушений работы электросети и прочего), замену расходных элементов (например, осветительных приборов).
Капитальный ремонт технического помещения
При разработке комплекса рабочих мероприятий в расчет принимается назначение сооружения. От того, какое оборудование там расположено, во многом, зависит степень износа. В ряде случаев приходится обустраивать как стандартные котельные, так и машинные отделения, промышленные холодильные и вентиляционные установки, электрощитовые. Материалы подбираются с учетом их огнестойкости, устойчивости к вибрационным нагрузкам и другим факторам. Квалифицированный капитальный ремонт технического помещения позволяет не только восстановить его, но и добиться долгосрочной защиты от воздействия агрессивных веществ и смазки. Использование современных стройматериалов, эффективных технологий способствует продлению ресурса бойлерных и электрощитовых на десятки лет.
Капитальный ремонт нежилых зданий законодательство
1. Ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок. 2. При производстве капитального ремонта перегородок допускается частичная перепланировка с увеличением общей площади перегородок не более 20%.
Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п.2.1, 2.4, 2.13 Положения). Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся два раза в год — весной и осенью для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.
Перечень услуг и/или работ по капремонту общего имущества
В соответствии с п. 1 ст. 166 ЖК РФ в перечень работ по капитальному ремонту входят:
- починка крыши;
- ремонт внутридомовых инженерных систем тепло, электро-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
- восстановление фасада и фундамента дома;
- замена и модернизация лифтов и шахт;
- ремонт подвальных, машинных и блочных помещений.
Выполнение данных работ осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован из минимального размера взноса, установленного региональным законодательством. По решению органа исполнительной власти список работ может быть дополнен следующими ремонтными работами по:
- утеплению фасада;
- устройству выходов на кровлю;
- установке приборов учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе и общедомовых счетчиков;
- переустройству невентилируемой крыши.
По решению собственников жилья ежемесячный взнос на капремонт МКД может быть увеличен (п. 4 ст. 166 ЖК РФ). Средства, собранные за счет повышения могут быть потрачены на финансирование любых услуг и работ по ремонту общедомового имущества.
Например, оплату услуг по строительному контролю, разработку проектной документации, а также для погашения кредитов, израсходованных на проведение капремонта.
Монтаж и ремонтные работы
Получив проект капитального ремонта, можно приступать к выбору подрядчика и заключению договора. Если стоимость работ превышает 3 млн. руб., подрядчик должен подтвердить членство в СРО. В этапы монтажа капитального ремонта входит:
- подготовительная стадия – освобождение площадей здания и офисных помещений, вынос мебели, отключение от инженерных систем (за исключением ресурсов, необходимых для проведения работ);
- разбор конструкций и их элементов, снятие штукатурки и покрытия стен, подлежащих замене, уборка строительного мусора;
- проведение общестроительных работ, предусмотренных проектом, техническим заданием и сметой;
- фасадные работы, в том числе изменение цвета и тона наружных стен, штукатурка, монтаж архитектурных элементов и декора;
- обустройство инженерных коммуникаций и оборудования;
- черновая отделка после капремонта, укладка штукатурки на стены, заливка полов, монтаж кабелей для прокладки электричества и иных коммуникаций, и т.д.;
- чистовая отделка, обустройство декора и интерьера, окраска стен и потолка, поклейка обоев, установка розеток и иные виды работ;
- монтаж офисной мебели, обустройство помещений под нужды заказчика;
- пуско-наладочные работы, подключение объекта к инженерным сетям;
- приемка работ с участием заказчика, подписание акта, оплата стоимости капремонта по договору.
Общая стоимость работ будет определена сметой и договором. Одностороннее изменение сметного расчета допускается только в случаях, указанных договором.
Что входит в текущие ремонтные работы?
Текущий ремонт обеспечивает поддержание недвижимости в надлежащем эксплуатационном состоянии. В его рамках ликвидируют возникшие вследствие использования или простоя дефекты, улучшают функциональные и эстетические качества помещения. Мероприятия такого уровня не могут включать полную замену инженерного оборудования строения или влиять на несущие конструкции здания.
Справка! при необходимости в ходе текущего ремонта допускается ограниченное восстановление отдельных частей структуры — в размере, не превышающем 20% от общего объема конструкций нежилого помещения.
В соответствии с приложением №7 к постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003, перечень работ, осуществляемых в рамках текущего ремонта, может включать:
- ликвидацию повреждений и усиление фундаментов;
- герметизацию и утепление стыков стен и швов, заделку трещин, окраску и ремонт фасадов, восстановление архитектурных элементов, замену обшивки стен из древесины;
- замену или восстановление элементов окон, дверей, балконов, лестниц, козырьков входных групп;
- ремонт полов, замену напольного, потолочного покрытия, обновление отделки стен;
- установку и замену элементов внутренних коммуникаций и восстановление их работоспособности (канализация, водопровод, электро- и газоснабжение);
- восстановление функциональности вентиляционной системы, мусоропровода.
На практике текущий ремонт нежилых помещений, как правило, включает покраску или оклейку стен, ямочный ремонт пола, реставрацию дверей и окон, устранение дефектов коммуникаций (протечек, нарушений работы электросети и прочего), замену расходных элементов (например, осветительных приборов).
Не платить за капитальный ремонт можно в нескольких случаях. Во-первых, для ряда категорий граждан предусмотрены льготы по уплате, в том числе до 100 процентов взноса.
От платежей за квартиры площадью от 33 квадратных метров освобождены пожилые люди старше 80 лет. Эта мера социальной поддержки распространяется на 120 тысяч пожилых москвичей, среди которых инвалиды, труженики тыла, участники обороны Москвы и ветераны труда. Для этого из городского бюджета ежегодно выделяют 383 миллиона рублей.
А вот одинокие неработающие пенсионеры старше 70 лет получили 50-процентную скидку за помещения площадью от 33 квадратных метров. Субсидии на оплату взносов за капремонт также могут получить малообеспеченные москвичи, Герои СССР, РФ, Социалистического Труда, ветераны боевых действий и другие категории граждан.
Несмотря на то, что решение о введении льгот было принято в апреле, поправка действует с 1 января 2016 года. Таким образом, пенсионерам вернут деньги за капремонт, заплаченные в этом году.
Во-вторых, плата не взимается с собственников домов, признанных аварийными или подлежащих реконструкции или сносу.
Перечень необходимых документов для оформления
Помимо заявления лицам, указанным в ст. 169 ЖК РФ, потребуются:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи;
- информация о проживающих вместе с заявителем лицах;
- оплаченные квитанции;
- основание для получения льготы – справка об инвалидности, ветеранское или пенсионное удостоверение, справка о доходах для малоимущих и т.д.;
- информация об увольнении – трудовая книжка с соответствующей пометкой или сведения по форме СТД-Р, если у заявителя была электронная трудовая;
- копии документов, подтверждающих родство;
- реквизиты счета для перечисления субсидии или компенсации.
Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:
- Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
- Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
- Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
- Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
- Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
- Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.
Точная дата начала взносов на будущие восстановительные и ремонтные работы зависит от нормативных актов, принятых на региональном уровне. Продолжительность гарантии застройщика может варьироваться в соответствии с мнением муниципальной власти. Даже если фирма, осуществившая возведение жилого многоквартирного дома, взяла на себя вопросы, связанные с восстановлением и ремонтом на определенный срок, жильцов все равно могут обязать вносить средства на капитальный ремонт. Обычно это объясняется необходимостью формирования специального фонда, который в последующем будет расходоваться на обеспечение своевременных действий.
Владельцы жилья в МКД должны организовать общее собрание и решить на нем следующие вопросы:
- размер ежемесячного платежа;
- выбор обслуживающей компании;
- место формирования собственного фонда.
С какого периода возникла обязанность по внесению платежей на капитальный ремонт? Официально требование было введено с 1 января 2014 г. До 1 августа 2015 г. владельцы недвижимости должны были принять решение о способе формирования капитального фонда:
- перечислять средства на счет, находящийся в распоряжении местных властей;
- по решению большинства собственников квартир в МКД, осуществить открытие счета в банке, на котором и будет формироваться запас средств на планируемые или непредвиденные расходы в виде капитального ремонта.
Вне зависимости от того, кто имеет доступ к вносимым суммам за капремонт в новостройках, решение о том, когда следует приступать к ремонтным работам, принимает местная администрация. Неоспоримым плюсом специального счета является следующий момент: жильцы точно уверены, что собранные средства не пойдут на восстановление другого (более нуждающегося) жилого строения. А вот отследить траты из общего фонда очень сложно.
Чтобы получить отсрочку на оплату взносов на капремонт в новом доме, нужно составить и подать коллективную просьбу. После получения, специалисты местной администрации приступают к оценке реального состояния объекта, на основании которого и принимают окончательное решение.
Срок действия федерального проекта рассчитан на 30 лет. Московская программа разбита на 3-х летние периоды, охватывающие ремонтные работы в определенных домах. По истечении этого времени программа может либо завершиться, либо подвергнуться корректировке.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Жилищное законодательство предусматривает обязанность каждого жильца осуществлять оплату взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Предыдущие собственники эту обязанность не исполняли. И к новому собственнику вместе с жильем перешла обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт.
Задолженность по коммунальным платежам прикреплена к недвижимому имуществу, а не к его собственнику. Поэтому оплатить задолженность все же придется, иначе ее взыщут в судебном порядке. Если Вы не согласны с размером задолженности, можете обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой предоставить письменное разъяснение порядка расчета этих взносов. Если с требованием о взыскании платежей обратиться в суд, также есть возможность уменьшить размер начисленной неустойки. Обосновать уменьшение можно тем, что задолженность образовалась по вине предыдущих собственников жилого помещения, а не Вашей.
Отсрочка по взносам на капремонт
Многие владельцы квартир, приобретенных на этапе строительства или сразу после его завершения, противятся уплате взносов на капитальный ремонт. Удивляться не приходится, ведь дом только ввели в эксплуатацию, и застройщик гарантирует, что в течение 5 лет устранит за свой счет любые проявившиеся недостатки. О каких восстановительных работах может идти речь?
Внимание! Если дом абсолютно новый, то официально отраженное мнение большинства собственников может послужить основанием для подачи ходатайства об отсрочке начала сбора средств на будущие восстановительные работы. Рассмотрением обращений занимается жилищная инспекция.
Специалисты оценивают состояние, в котором находится многоквартирный дом, и рассматривают доводы, приведенные жильцами. В результате выдается разрешение или письменный отказ с указанием причин. О переносе срока начала сбора средств на капитальный ремонт не могут просить владельцы недвижимого имущества, расположенного в многоквартирном строении, эксплуатируемом более 5 лет.
Владелец жилья, решивший игнорировать квитанции с размером платы за капитальный ремонт, рискует возвращать долг, увеличенный на величину пени (1/300 ключевой ставки ЦБ). Условие закреплено в ст. 255 ЖК РФ. Существенная просрочка может привести к обращению в суд. В основе взыскания суммы задолженности будет лежать исполнительный лист.