Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит изменение категории земель». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Как поменять: порядок действий
Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.
Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.
В составленном заявлении требуется указать:
- кадастровый номер переводимого участка;
- категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
- объяснения необходимости замены на другую;
- полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.
К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:
- проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
- извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
- ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
- выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
- заключение экологических экспертов, если потребуется;
- согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
- согласование с исполнительным органом.
По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.
В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:
- аргументация,
- границы земельного участка,
- описание места,
- площадь,
- кадастровый номер.
Ответственность за использование земельного участка не по назначению
Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.
Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:
- для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
- для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022
Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.
Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.
Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.
Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую
Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.
Получение отрицательного решения может быть связано с:
- Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
- Приложением недостоверных документов.
- Предоставлением неполного пакета документации.
- Наличием ошибок в тексте прошения.
- Невозможностью перевода земли в другую категорию.
- Обращением в ненадлежащую инстанцию.
- Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
- Установлением запрета на смену категории земли.
Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.
Назначение земельных участков
Все земельные участки в РФ поделены на категории и исходя из своего назначения.
Выделяют следующие категории земель по целевому назначению:
- Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов;
- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного фонда;
- водного фонда;
- земли запаса.
В России огромное множество земельных участков, но сооружение жилых строений при надлежащих условиях допускается на законодательном уровне только на землях:
- расположенных в населенным пунктам;
- сельскохозяйственного назначения.
Но не все собственники с/х земель могут выполнять официальное строительство.
Чтобы построить жилой дом на землях сельскохозяйственной категории нужно соблюсти следующие условия:
- Нахождение с/х угодий в пределах черты города.
- Соответствие возведенного дома правилам и нормам, предъявляемым к жилью.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
Сроки и стоимость переоформления
Как в вышеупомянутом материале сказано, срок обработки заявления о переоформлении участка земельного не может быть более 2-х месяцев. Если решение принято отрицательно, то заявитель получит ответ в течение месяца. Цена за перевод земли из одной категории в иную может зависеть от нескольких факторов, а именно:
- наличие межевания. С 1 января 2018 года оно обязательно и стоит от 15 до 75 тыс. рублей. Все зависит от удаленности территории от города, сложности участка, и конечно от стоимости работ самого кадастрового сотрудника (инженера).
- дополнительные экспертизы и документы;
- изменение данных определенного участка в Госреестре.
Законодательные ограничения
Процесс перевода урегулирован в 172-ФЗ о переводе земель или земельных участков из одной категории другую, в 2022 году в него не вносятся изменения (по крайней мере, подобных законодательных инициатив пока не заявлено).
Необходимо заметить, что сменить категорию можно далеко не всегда. Для каждой категории установлен перечень ограничений или прямой запрет. Перевод сельхозземель допускается только в исключительных случаях, список которых, впрочем, достаточно велик:
- консервация;
- создание особо охраняемых зон;
- формирование черты населенных пунктов;
- размещение промобъектов при соблюдении пределов средней кадастровой стоимости участков;
- включение земель в состав лесного или водного фонда, если для сельского хозяйства они непригодны;
- строительство дорог и других объектов, в том числе по добыче полезных ископаемых, при утверждении проекта рекультивации;
- размещение объектов, имеющих большое общественное значение;
- выполнение международных договоров и обязательств.
Очевидно, что простому обывателю надеяться на смену категории земель сельхозназначения рассчитывать не стоит. Гораздо проще, если участок относится к землям населенных пунктов, землям запаса или промышленности (хотя и здесь есть определенные ограничения). Например, в последнем случае перевод не допускается в случае, если земли загрязнены и отсутствует проект рекультивации.
Земли лесного или водного фонда, особо охраняемых зон допускается переводить только в рамках данного небольшого перечня категорий (исключение — если водный объект прекратил существование и есть заключение экологической экспертизы).
Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую
Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.
Получение отрицательного решения может быть связано с:
- Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
- Приложением недостоверных документов.
- Предоставлением неполного пакета документации.
- Наличием ошибок в тексте прошения.
- Невозможностью перевода земли в другую категорию.
- Обращением в ненадлежащую инстанцию.
- Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
- Установлением запрета на смену категории земли.
Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.
Как поменять категорию наделов сельхозназначения, водного, а также лесного фондов?
У части наделов возможно изменить категорию только, если строго придерживаться всех правил проведения процедуры. К таким наделам относятся участки земли сельхозназначения, водного, лесного фондов, зоны, находящиеся под особыми условиями охраны.
Как перевести землю сельхозназначения в другую категорию?
Итак, сделать перевод надела сельхозназначения возможно только, если он связан с:
- добыванием природных богатств;
- прокладкой дорожного полотна, линий электрических передач и т. п.
- сохранением надела;
- предоставлением территории для обороны государства.
Как изменить категории наделов, относящихся к лесному фонду?
Изменение категорий наделов, относящихся к лесному фонду производится только тогда, когда их дальнейшая эксплуатация больше невозможна, в связи с чем проведена соответствующая экологическая экспертиза, и на руках владельца есть решение эксперта.
Как поменять категорию наделов, относящихся к водному фонду?
Изменить категории наделов, относящихся к водному фонду, возможно, если:
- возникла потребность в организациисерьезно охраняемых объектов;
- участок больше не существует;
- случились серьезные перемены на территории населенного пункта;
- появилась нужда в размещении наделов муниципалитета или госназначения.
Как поменять категорию наделов спецназначения?
При изменении категории наделов спецназначения необходимо:
- восстановить территорию, если на ней был разрушен слой почвы в процессе осуществления определенной деятельности;
- создать проект, обеспечивающий проведение рекультивации наделов при их загрязнениях, застройке или разрушениях.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Можно ли застраивать сельхозугодья, не включая их в пределы населенных пунктов?
Как известно, каждое муниципальное образование в России должно принять собственные Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые обязаны включать в себя градостроительные регламенты. В них указываются перечни ВРИ для земельных участков и объектов капстроительства внутри каждой территориальной зоны. Действие таких регламентов на сельхозугодья в составе земель сельхозназначения не распространяется, территориальное зонирование их не осуществляется и ВРИ участков из состава сельхозугодий не устанавливаются, а значит, они не могут и изменяться.
Это исключает застройку сельхозучастков за границами населенных пунктов. Пока не принято отдельное законодательство о территориальном зонировании за пределами городов, сел, пгт и проч., сельхозугодья охраняются от выведения из сельхозоборота путем застройки.
В каких целях допустимо переводить сельхозугодья в другую категорию
Перечень исключительных случаев, в которых допускается такой перевод, приведен в специальном ФЗ № 172, посвященном порядку выполнения этой процедуры.
Согласно этому закону, перевод земель сельхозназначения в другую категорию осуществляется в следующих случаях:
- при их консервации;
- при создании заповедников, заказников, курортов, природных парков, включая дендрологические, ботанических садов и др;
- при установлении или изменении границ населенных пунктов;
- при размещении промышленных объектов на сельхозземлях, кадастровая стоимость которых меньше ее среднего уровня по муниципальному образованию;
- если сельхозучастки, непригодные для сельхозпроизводства, включаются в состав лесов или водоемов, а также земель в запасе;
- когда на них строятся линейные объекты;
- при выполнении РФ ее внешних обязательств, а также при строительстве на этих землях оборонных объектов;
- при начале добычи на этих участках полезных ископаемых;
- при размещении на них различных объектов для удовлетворения потребностей граждан (социальных, культурных и т. д).
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию запрещен для сельхозугодий, отличающихся особой ценностью и продуктивностью. В них включаются опытные поля сельскохозяйственных НИИ и вузов, а также участки с кадастровой стоимостью, существенно превышающей ее средний уровень по муниципальному образованию. Исключением из этого правила могут быть случаи, описанные в п. 3, 6, 7 и 8 вышеприведенного перечня.
Кстати, начиная с февраля прошлого года сомнительный, с точки зрения законности, перевод земель сельхозназначения в другую категорию (2014 г. имеется в виду) чреват еще и существенно повышенным штрафом за нецелевое использование таких участков. Сумма взысканий находится в диапазоне 200-500 тыс. руб., в зависимости от их кадастровой стоимости.
Смена категории земли – особенности перевода
Смена категории ЗСН необходима для проведения на участке земли строительных работ, добычи ископаемых, возведения объектов социального значении и в иных случаях, предусмотренных федеральным законом. Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС процесс длительный и выполняется строго с соблюдением закона.
Перевод земель лесного фонда в иные категории проводится исключительно в случаях, предусмотренных законом. Часто встречающиеся вопросы – включение в земли населенных пунктов с целью строительства индивидуальных жилых домов или многоквартирного жилищного строительства.
Земли запаса и промышленности – закон позволяет переводить в любую категорию.
Земли населенных пунктов, как правило, не имеет необходимости в переводе.
Иные категории (водный фонда, особо охраняемые) также имеют ограниченные законом основания для перевода.
Рассмотрим более подробно перевод участка земли из сельхозназначения и лесного фонда в ИЖС – включение в границы населенного пункта, а также перевод ЗСН в земли промышленности.