Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: инструкция от эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Как легализовать незаконное переустройство квартиры
Если перепланировка была произведена до получения всех необходимых разрешительных документов, чтобы её легализовать необходимо:
- собрать необходимый пакет документов;
- передать их на изучение в соответствующие инстанции;
- оформить ходатайство в суд, с просьбой разрешить внесённые изменения;
- если суд принял решение в пользу истца, получить исполнительный лист, на основании которого заказать экспертизу и новый технический паспорт в БТИ в Екатеринбурге;
- подать заявление о внесении изменений в общегосударственный реестр объектов недвижимости;
- заказать выписку из ЕГРН, где будут учтены результаты переустройства.
Процесс узаконивания перепланировки квартиры через суд
Для того чтобы осуществить узаконивание перепланировки квартиры самостоятельно через суд, существует определенная последовательность действий, выполнение каждого из которого крайне важно.
Порядок процесса узаконивания перепланировки
- Владелец помещения обращается с заявлением установленной формы на узаконивание перепланировки в архитектурный отдел Администрации. В данном заявлении следует в обязательном порядке указать, что перепланировка уже осуществлена;
- Специалист БТИ выезжает на объект и производит замеры всех внесенных изменений. Данные, которые получит специалист в результате своих замеров, будут использоваться для печати нового технического паспорта;
- Необходимо получение разрешения, выданного санитарным надзором, управляющей компанией и пожарной службой. Представители данных служб осматривают произведенные перепланировки и, если все в порядке, признают, что они полностью соответствуют пожарным, санитарным и градостроительным нормам. Осуществленная перепланировка не создает опасность для целостности здания, а также не доставляет каких-либо неудобств соседям;
- Кроме получения разрешений, собственнику следует заказать проект перепланировки, который изготавливает проектная организация с нужными допусками СРО.
Важно: если процесс узаконивания перепланировки проходит через суд, то простого эскиза недостаточно. В данном случае требуется проект, даже если внесены незначительные изменения.
Когда узаконивание перепланировки проблематично?
Для узаконивания осуществленной перепланировки требуется, чтобы работы соответствовали всем строительным и санитарным нормам, не представляли угрозы безопасности проживания как в квартире, в которой была осуществлена перепланировка, так и в соседних квартирах.
Полный перечень работ, которые запрещено производить, отражены в п.11 Приложения № 1 «Постановления 508», в редакции 840. Такие работы нельзя узаконить ни до перепланировки, ни после нее.
К таким работам относятся:
- Переустройство помещения, или же смежных с ним помещений, когда они могут быть причислены, в соответствии с утвержденным порядком, к категории помещений, непригодных для проживания;
- Недопустимо ухудшать условия эксплуатации дома и граждан, а также затруднять доступ к инженерным коммуникациям, устройствам отключения; и другие подобные работы или мероприятия, которые вызывают ухудшение условий эксплуатаций дома и проживание граждан;
- Проводить мероприятия, которые нарушают прочность и устойчивость несущих конструкций здания; которые могут способствовать их разрушению;
- Устанавливать отключающие и /или регулирующие устройства на общедомовые (общеквартирные) инженерные сети, когда их использование может повлиять на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- Нельзя проводить ликвидацию, допускать уменьшения сечения каналов естественной вентиляции;
- Нельзя допускать увеличения нагрузки на несущие конструкции сверхдопустимых значений по проекту: расчет по несущей способности, по деформациям; в процессе устройства стяжек в полу, или замене перегородок из легких материалов на загородки из более тяжелых металлов; размещение какого-либо дополнительного оборудования в помещении квартиры;
- Не допускается перенос радиаторов отопления, которые подключены к общедомовой системе горячего водоснабжения и/ или центрального отопления на лоджии, веранды, балконы;
- Нельзя нарушать требования эксплуатационных норм, строительных, санитарно-гигиенических,а также правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
- Недопустима вырубка ниш, устройство проемов, пробивки отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также это нельзя устраивать в местах расположения связей между сборными элементами;
- Не разрешается устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и /или отопления;
- Не следует устраивать лоджии и террасы, начиная со второго этажа и выше;
- Нельзя переводить технические подполы в подвалы;
- Не разрешается устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без наличия плотно закрывающейся двери;
- Не разрешается переустройство и/ или перепланировка чердака, а также технического этажа, которые относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;
- Нельзя проводить мероприятия или работы по переустройству и / или перепланировке в домах, которые признаны в установленном порядке аварийными.
- Недопустимо устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
- Не следует проводить работы, которые затрагивают внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).
- Нельзя объединять газифицированное помещение с жилой комнатой.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Возможные и недопустимые варианты перепланировки
Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.
В число поверхностной входит:
- Перенос сантехники и кухонной плиты;
- Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
- Переделка дверных проёмов.
Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.
В перечень «сложных» работ входит:
- Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
- Перенос кухни;
- Работы по разбору кладовок;
- Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
- Перемещение коммуникаций;
- Перенос оконных проёмов.
Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.
Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.
Строго запрещено проводить такие действия:
- Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
- Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
- Строго запрещено сносить несущие стены;
- Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
- Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
- Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
- Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.
Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.
Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Несогласованная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.
Основные правила, в соответствии с которыми должна проводиться перепланировка, все еще регламентируются главой 4-й Жилищного Кодекса РФ. Однако процедура получения разрешительной документации упрощена. Проведение косметических и отделочных работ в процессе ремонта не требует специального разрешения. Но действия, предполагающие существенные конструкционные изменения, должны быть обязательно согласованы.
В соответствии с принятыми нововведениями, узаконить изменения в квартиры после перепланировки невозможно, не оплатив штраф. Основная сложность процедуры заключается не в финансовых вопросах, а согласовании разрешения и документов. Чтобы государственные органы утвердили проект перепланировки, он обязательно составляется на профессиональном уровне с учетом всех рисков и издержек.
Вопрос, как самому узаконить перепланировку квартиры, регламентируется 25-й статьей ЖК РФ. Согласно указанным нормам, в кадастровую документацию обязательно вносятся любые кардинальные изменения жилого пространства. Разрешение государственных органов не требуется тогда, когда в результате ремонта строительные характеристики помещения остались прежними.
Владельцам не нужно беспокоиться о том, как узаконить выполненную перепланировку квартиры, если произведена установка перегородок из:
- гипсокартонных листов;
- легких смесей из бетона;
- пенополистирола.
Также готовить и в дальнейшем согласовывать проект не нужно, если собираетесь:
- перемещать сантехнические устройства;
- обустраивать уже имеющиеся дверные проемы;
- остеклять балконы и лоджии;
- сооружать и демонтировать тамбуры.
Перечисленные действия оформляются в документах по упрощенной системе. Более масштабные процедуры необходимо согласовывать еще на подготовительном этапе. В противном случае они признаются самовольными и подпадают под санкции.
Когда требуется узаконить перепланировку
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.
Как мы получаем согласование перепланировки
Процесс возведения даже крошечной кладовки буквально переполнен всевозможными бюрократическими формальностями. Необходимо собрать целую кипу бумаг, строго соответствующих регламенту, и очень много общаться с чиновниками всех мастей. В этом случае помощь опытного юриста незаменима. Так как большинство чиновников на граждан склонны смотреть пренебрежительно, с полной уверенностью, что им все равно ничего не грозит.
С юристом, досконально знающим нормы права, такой номер не пройдет. Как минимум, можно получить выговор – а то и остаться без занимаемой должности. Рассчитывать на то, что сами чиновники каким-то образом помогут вам завершить процедуру, по меньшей мере, наивно. Работа юриста будет проходить в несколько этапов:
-
Консультирование клиента, в ходе которого специалист всесторонне изучает поставленную задачу.
-
Подготовка, проверка, сбор и подача документов в инстанциях, получение их в инстанциях.
-
В случае необходимости – обжалование отказа ответственных инстанций и лиц.
-
При возникновении спора – представление интересов доверителя в зале суда.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Можно ли демонтировать перегородки, пока разрешение не получено?
Если это делать, могут возникнуть серьезные проблемы. Например, начнут трескаться стены или обвалится потолок или пол. У соседей в этом случае есть полное право подать в суд заявление о причинении ущерба.
С исполнителем подписывается договор, где обозначается, какую ответственность он несет за работу по демонтированию конструкций. Это позволит избежать претензий других людей.
Такая компания в своей работе обязана применять все рекомендации, которые зафиксированы в проекте перепланировки, и которые разрешены СНиПами.
Оптимальный вариант, когда сотрудники исполнителя работ предварительно, до их начала, делают экспертизу соседних квартир и фиксирует, какие дефекты в них уже имеются. Все это – весомые аргументы, чтобы заказать перепланировку квартиры профессионалам.
Что нужно делать при выполнении самовольной перепланировки и наличии штампа в паспорте БТИ?
Нужно взять план БТИ и обратиться в компанию, у которой есть допуск СРО по проведению технического обследования, чтобы сделать заказ экспертного заключения. Обойдется такая услуга в 4-5 тысяч рублей, при этом пенсионеры имеют скидки.
Получив документ, нужно представить его районному отделу архитектуры. Здесь вам могут отказать, что нужно зафиксировать документально и затем обратиться в суд, чтобы утвердить самовольную перепланировку. Второй вариант – чиновники согласятся, и квартира принимается с существующими переделками.
Узнать, какие документы нужно принести в местную администрацию или в суд, можно на стенде в архитектурном отделе.