Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правильный договор найма квартиры для физических лиц». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Ответственность по договору аренды жилья
Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.
По закону наниматель (арендатор) отвечает:
- За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
- За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
- За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.
Основные пункты в договоре аренды
Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию со всеми необходимыми пунктами и уместить всё содержимое на одном листе по следующей схеме:
- обозначение предмета договора
- имена сторон с расшифровкой
- основные данные сторон
- сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
- точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
- стоимость найма в принятых денежных единицах
- размер предоставляемого хозяину дома депозита
- периодичность выплат
- порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
- порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
- подписи участников
- длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
- ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
- дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.
Как сдать свою квартиру
В первую очередь нужно определить настоящую арендную стоимость квартиры, которая будет сдаваться, для этого нужно:
1) Прозванивать разные риэлтерские фирмы, говоря, что Вы желаете сдать квартиру, описывать при этом плюсы и минусы собственного объекта, узнавать примерную стоимость, выслушивать насчёт перспектив — как быстро риэлторы помогут сдать Вашу жилплощадь. Стоимость можно услышать очень разную (зачастую её определяют сами агенты — они не всегда говорят правду, часто обрабатывая клиента, причём каждый это делает по-своему). Выслушав, нужно благодарить и прощаться. Информацию Вы узнали, с этого момента потребуется определённое время для «остывания» от бесед с риэлторами и для взвешивания всего услышанного.
2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит от Вас через 1-2 месяца, а у Вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны квартирантов и поисками новых. Таким образом, правильная оценка квартиры позволит обеспечить устойчивый доход надолго, а также спокойные отношения с квартирантами.
Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость?
- Район. Как далеко от метро. Насколько долго ехать к центральной части города? При езде в час пик можно ли попасть в пробку? Какова цена в месяц проезда для человека, место работы которого расположено приблизительно в 1 часе езды?
- Соседи. Немаловажный фактор ценообразования. Адекватные люди, не алкоголики, не шумящие — это очень хорошо. Тогда у квартирантов не будет претензий. В противном случае следует приготовиться к значительному снижению стоимости аренды или к частой смене квартирантов, пока они не окажутся ещё более проблемными, чем соседи. Тогда им точно удастся найти способ воздействия на соседей.
- Этаж. Хорошо, когда он не 1-й и не последний. В противном случае придётся приготовиться к снижению стоимости. Аналогично при угловой квартире.
- Площадь объекта. Стоимость прямо пропорциональна ей.
- Наличие ремонта, при наличии — качество его проведения и год выполнения. Наличие/отсутствие грибка, ржавчины на трубах, протекания сантехники. Данные вопросы всегда возникают во время осмотра объекта.
- Есть ли мебель, какого она качества, сколько времени эксплуатируется. Старая мебель равносильна отсутствию мебели. Для множества людей одна лишь устаревшая мебель — уже веская причина для отказа от съёма квартиры.
- Есть ли бытовая техника, каков уровень её качества, сколько времени она эксплуатируется. Устаревшая техника — это недостаток. Вряд ли новому жильцу захочется материально отвечать за технику, которую перед ним кто-то уже изрядно попользовал. Требуется её гарантийное обслуживание, в противном случае ответственность за вероятные неисправности будет лежать на Вас целиком.
- Пластиковые окна. Их наличие очень приветствуют квартиранты, однако сегодня это скорее обычный атрибут нормальной квартиры. Такие окна попросту должны быть, а при их отсутствии цена уменьшается.
- Время аренды. При съёме квартиры более, чем на год, торг вполне уместен.
- Активность арендного рынка, зависящая прежде всего от сезона. Обычно сильные спады его активности имеют место примерно с конца декабря до конца января, со второй половины апреля до середины мая и с середины июня до начала сентября.
Договор аренды квартиры между физическими лицами: образец
- Договор аренды квартиры (найма жилого помещения) – это соглашение, при котором одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) Жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- В обычной жизни принято считать, что договор найма жилого помещения и аренды квартиры — это одно и то же.
- В разговорном языке – это тождественные понятия. Но договор заключается в соответствии с законом:
- Между двумя физическими лицами заключается договор найма жилого помещения.
- Если одна из сторон является юридическим лицом, то заключается договор аренды.
При аренде квартиры одного физического лица у другого физического лица следует обязательно заключать договор найма жилого помещения, т.к.
такая форма соглашения защитит и человека, сдающего квартиру и человека, снимающего квартиру от взаимных претензий.
Специалисты по недвижимости рекомендуют:
- не полагаться на агентство на 100% и самолично контролировать процесс;
- запросить согласие на сдачу объекта недвижимости у супруга/супруги наймодателя (если жилплощадь приобреталась в браке);
- исключить предложения с заниженной стоимостью;
- обязательно лично посещать помещение и проверять каждую мелочь (наличие горячей воды, исправность кранов и слива унитаза, состояние бытовой техники и так далее);
- ориентироваться на репутацию агентства и отзывы по нему (это убережет от общения с непрофессионалами).
👥 Права и обязанности сторон
Данный раздел является одним из самых важных. Он регулирует взаимоотношения сторон соглашения. В него следует включить все договоренности, достигнутые между арендатором и арендодателем, например:
- возможность использования квартиры только в целях проживания нанимателя и членов его семьи;
- обязательства по поддержанию объекта недвижимости в надлежащем состоянии;
- порядок проведения текущих ремонтов квартиры и условия возмещения затрат арендатора;
- список работ, которые будут считаться капитальным ремонтом, правила их проведения и финансирования;
- обязательства по своевременному внесению платежей за аренду помещения и др.
Как составить типовой договор аренды квартиры
Типовую форму договора аренды квартиры и его текст сегодня можно легко найти в сети Интернет. Именно на ее основе и составляется сам документ, в котором присутствует только самое важное, без излишеств.
Как грамотно и правильно оформить договор, предусматривающий аренду конкретного объекта недвижимости?
Для этого важно учесть и занести в него такие сведения:
- данные участвующих сторон (персональные, контактные);
- технические и регистрационные характеристики жилплощади (адрес объекта, площадь, кадастровый номер);
- особенности жилья и описание имущества, сдаваемого в аренду вместе с квартирой (какая мебель остается, какие имеются дефекты – функциональные и косметические);
- порядок оплаты, включающий величину платежей и их периодичность (лучше расписать подробно и приложить к договору график);
- период, на который заключается договор, а также дата и место подписания бумаги.
Документ составляется и подписывается в двух экземплярах: по одному для каждой стороны.
Как составить договор аренды квартиры
Для начала необходимо разобраться в терминологии.
Если жильё сдаётся гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жильё, именуется наймодателем, а Гражданин, снимающий жильё, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить Жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор. В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором.
Для того, чтобы корректно составить договор нужно классифицировать его вид исходя из обязательств. Обязательства могут быть возмездными, взаимными, консенсуальными. Первые два обязательства, как правило, сосуществуют, так как найм предусматривает плату и наделение участников правоотношений определенными правами и обязанностями.
А вот консенсуальные могут быть применены только по достижению консенсуса (соглашения) между нанимателем и наймодателем, при этом, не наделяя участников правоотношений какими-либо обязанностями. Рассмотрим основные положения составления документа о найме жилого помещения.
Как заключить договор найма квартиры, какие документы проверить?
Гражданин, который намерен сдать квартиру, или находится в поиске жилья, может заключить договор самостоятельно или через агентство.
На какие документы следует обратить внимание при съеме квартиры:
- Свидетельство о праве собственности. Необходимо для того, чтобы установить, сколько собственников у жилого помещения. Если собственников два и более, то договор должен быть заключен с ними всеми. Кроме того, проверив свидетельство о праве собственности квартиросъемщик может быть обманут: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день может объявиться настоящий владелец недвижимости и попросит освободить квартиру.
- Узнать, была ли квартира приобретена в браке. Если в браке, то должно быть письменное согласие супруга на сдачу недвижимости в аренду.
- Документы, устанавливающие личность второй стороны по договору.
Как составить договор аренды жилого помещения? Где скачать бланк, образец?
Договор составляется письменно в двух экземплярах ( по экземпляру арендатору и арендодателю). В случаях нотариального заверения или участия посредника возможно составление трех экземпляров. Стоить заметить, что обязательное нотариальное заверение при найме квартиры не требуется.
Что должно быть в договоре:
- наименование, место заключения, дата.
- реквизиты сторон ( максимально развернуто ). Паспортные данные- если договор между физическим лицами, ОГРН, ИНН- если с организацией.
- права и обязанности сторон,
- срок аренды
- количество проживающих
- в каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке
- состояние квартиры
- Арендная плата и расчеты ( сумма, порядок,способ оплаты, входит ли оплата коммунальных услуг в арендную плату )
- подписи сторон.
Договор аренды квартиры (образец , бланк) можно найти на любом интернет-ресурсе. Он будет представлен и далее.
- Заполнение стандартного шаблона не вызывает сложностей, но нужно учитывать, в интересах какой стороны- арендатора или арендодателя он разработан, поэтому перед подписанием необходимо внимательно ознакомиться с документом.
- Кроме того, все денежные операции по договору (внесение платы за квартиру) необходимо оформлять расписками.
- Также к договору аренды прикладывается опись имущества, имеющейся в квартире мебели, техники. В описи указывается состояние предметов ( новые или б/у). Такая опись отражает интересы обеих сторон: арендатор не сможет «повесить» на арендатора сломанную вещь, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан возместить ущерб, если испортит имущество.
- Передачу квартиры можно оформить актом приема-передачи, который будет являться приложением к договору и неотъемлемой его частью.
Письменная форма договора найма квартиры(типовой образец) по ссылке (здесь).