Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бесплатная земля в России в 2023 году: условия, как получить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Заключение договора и его регистрация
Проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности под ИЖС составляет арендодатель. Право временного пользования в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в том случае, если соглашение заключено сроком более 1 года или одним из субъектов правоотношений является юридическое лицо.
«Договор аренды земельного участка составляют в 3 экземплярах. Один предназначен для арендодателя, второй – для арендатора, а третий – для представления в регистрационные органы».
Потенциальный арендатор обязан подписать проект соглашения и отправить его обратно арендодателю в течение 30 дней после получения пакета.
Осуществлением регистрационных действий занимается арендатор, арендатор или обе стороны вместе. Причем, затраты на уплату госпошлины могут возлагаться на одну из сторон правоотношений или делится между ними. Все зависит от условий договора.
Размер пошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 22 тыс. руб.
К заявлению о регистрации прилагают:
- идентификатор личности заявителя;
- оригинал арендного соглашения;
- кадастровый план;
- выписку из ЕГРН;
- квитанцию об уплате пошлины.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Расторжение договора аренды
Возможность досрочно прекратить отношения имеется у обоих участников сделки. Арендодатель может сделать это, опираясь на одно из оснований, обозначенных в 619 статье ГК РФ:
- если лицо, использующее землю, два раза подряд не внесло деньги за предоставление подобного права;
- имуществу нанесен вред;
- наниматель нарушает прописанные в договоре условия использования.
А причины, которые могут быть использованы арендатором, отражены в 620 статье ГК РФ:
- непредставление надела, либо создание помех, мешающих арендатору им пользоваться;
- обнаружены недостатки, которые ограничивают возможность использования земель, при этом они не указывались в договоре;
- имущество перестало отвечать требованиям арендатора или стало непригодным к использованию вследствие обстоятельств, независящих от него.
К тому же разрыв может производиться по обоюдному согласию сторон.
Повышающий коэффициент
С 1 января 2023 г. применяется повышающий коэффициент 3 к размеру ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) и на которых в течение трех лет отсутствуют капитальные строения (п.п. 6 и 6-1 Указа № 160).
Трехлетний период исчисляется с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, а если принятие такого решения не требуется – с даты госрегистрации перехода права аренды на него.
Земельными участками, на которых отсутствуют капитальные строения, признаются земельные участки, если в течение этого периода:
-
не произведена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений) (если они подлежат госрегистрации);
-
не принято в эксплуатацию последнее из возводимых сооружений и передаточных устройств (если их госрегистрация не требуется).
Налоговое администрирование
Закреплена норма о прекращении уплаты арендной платы в случае смерти физического лица – с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором наступило такое обстоятельство.
Уточнен срок представления в налоговые органы садоводческими товариществами и дачными кооперативами сведений о принятых от граждан суммах арендной платы – не позднее 16 ноября года, следующего за истекшим календарным годом (ранее 16 ноября текущего года, п. 17 Положения № 160).
Предусмотрено, что расчеты суммы арендной платы за земельные участки, предоставленные садоводческим товариществам, дачным кооперативам с (после) 1 июля, представляются в налоговые органы не позднее 20 декабря текущего года. Ранее до указанной даты представлялись расчеты за земельные участки, предоставленные с 1 августа (п. 24 Положения № 160).
Для юрлиц в ряде случаев предусмотрено исчисление арендной платы, прекращение ее исчисления, применение льгот по арендной плате со следующего квартала.
Так, арендная плата за земельный участок, предоставленный юрлицу, исчисляется и уплачивается им пропорционально количеству кварталов аренды земельного участка в календарном году начиная с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду (продлении срока аренды), об изменении договора аренды, предусматривающем изменение размера ежегодной арендной платы, государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона, государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок (п. 16 Положения № 160).
Льгота предоставляется юридическим лицам с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором возникло право на льготу. При утрате права на льготу исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором такое право утрачено. Кварталом, в котором утрачено право на льготу, является квартал, на который приходится последний день действия льготы (п. 11 Положения № 160).
При переходе с особого режима налогообложения, не предусматривающего исчисление и уплату арендной платы, в текущем календарном году на общий порядок налогообложения либо на особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы:
– с 1-го числа первого месяца квартала – исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, с которого начал применяться общий порядок налогообложения либо особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы. Расчеты суммы арендной платы представляются не позднее 20-го числа второго месяца квартала, с которого имел место такой переход (п. 23 Положения № 160);
– с иной даты – исчисление арендной платы производится с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором юридическим лицом начал применяться общий порядок налогообложения либо особый режим налогообложения, предусматривающий исчисление и уплату арендной платы. Расчет суммы арендной платы представляется (вносятся соответствующие изменения в расчет суммы арендной платы) не позднее 20-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошел такой переход (п. 23 Положения № 160).
При переходе с общего порядка налогообложения либо особого режима налогообложения, предусматривающего исчисление и уплату арендной платы, на особый режим налогообложения, не предусматривающий исчисление и уплату арендной платы, исчисление арендной платы прекращается с 1-го числа месяца, с которого произошел такой переход.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
Как можно разделить имеющийся участок?
Кодексом установлено, что земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.
ВАЖНО!
Разделить участок возможно при условии, что каждая из образованных после раздела частей образует новый земельный участок без нарушения градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.
Согласно новому законодательству, у граждан появится возможность разделить участок, предоставленный для строительства дома.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Для каких целей можно получить землю
Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях: для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества); собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке; под линейные объекты; в рамках действия охотхозяйственного соглашения.
Срок аренды зависит от назначения участка.
Например:
- если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет.
- в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
- срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.
- по общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
- собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Поправки в закон о регистрации недвижимости
В 2023 году в законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ вступят в силу около 60 поправок. Отмечу некоторые из них. Так, из закона и ЕГРН исчезнут словосочетание «жилое строение» и слово «жилое». В графе назначение здания будет указываться: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом или гараж. Наряду с этим в выписке из ЕГРН появится новый раздел: перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
С 1 января 2023 года собственник вправе будет представить в Росреестр через личный кабинет ряд заявлений в электронной форме без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главное здесь — без подписания УКЭП. Это заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте, о кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный или реконструированный индивидуальный жилой или садовый дом, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте, о регистрации прав в отношении участка, образуемого путем перераспределения земель, исправлении технической ошибки и так далее (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
Кроме того, после 1 января собственник сможет направить в электронной форме (опять же без подписания УКЭП) заявление о внесении в ЕГРН сведений о невозможности регистрации права без своего личного участия. Это положительный момент. Не все могут явиться в Росреестр, а оформлять УКЭП только ради подачи такого заявления — лишняя трата денег и времени.
С 1 марта 2023 года в законе о регистрации недвижимости появится статья 36.3 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). По факту она запрещает передавать третьим лицам персональные данные о гражданах-собственниках недвижимости, а также о лицах, за которыми в ЕГРН зарегистрировано ограничение права или обременение объекта.
Иными словами, с марта будущего года сведения о гражданах, находящихся в реестре, перестают считаться публичными и не отражаются в выписке из ЕГРН. К персональным данным эта статья относит фамилию, имя, отчество и дату рождения физического лица. Для того чтобы снять это ограничение, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Запись о такой возможности вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления. Разрешение на передачу третьим лицам своих персональных данных может быть оформлено гражданином и в ходе регистрации прав (ограничения или обременения) на объект недвижимости. Для этого он должен просто поставить соответствующую отметку в заявлении о регистрации прав.
Независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных, последние в любом случае предоставляются правоохранительным органам, судам, приставам, органам власти, супругам, совладельцам объекта, нотариусам, а также иными лицам, указанным в ч.13 ст.62 и ч.6 ст. 36.3 закона о регистрации недвижимости.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.