Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду не лишает самозанятого льготы по НДФЛ при ее продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.
Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.
Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.
Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.
Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ
B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:
- ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
- ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
- ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.
To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами,
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как расторгнуть договор найма квартиры чтобы ее продать
Многие люди, которым требуется продать квартиру, сдающуюся в аренду, задаются вопросом Как расторгнуть договор найма квартиры. Данная разновидность юридических процедур регулируется статьей номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации, которая гласит, что соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения совершается в той же форме, что и сам договор.Это означает, что если сам договор имеет простую письменную форму, то для того, чтобы его расторгнуть, вполне будет достаточно простого соглашения, подписанного сторонами.
Однако если регистрация договора аренды жилого помещения осуществлялась в соответствии с требованиями, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, то и соглашение о расторжении такого договора также будет подлежать обязательной регистрации в установленном действующем законодательством Российской Федерации порядке.
Если же наниматель отказывается расторгать договор аренды жилого помещения в добровольном порядке, то арендодатель имеет право на обращение в судебные органы Российской Федерации с заявлением о принуждении арендатора расторжению договора аренды жилого помещения согласно пункту номер два статьи номер четыреста пятьдесят два действующего Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Порядок продажи квартиры которая сдается по найму
Порядок продажи квартиры которая сдается по найму следующий: сначала расторгается договор аренды жилого помещения, а затем жилое помещение выставляется на продажу. Само собой разумеется, что такой порядок продажи квартиры, которая сдается в аренду, арендаторам не нравится, потому как в данном случае они вынуждены искать себе новое съемное жилье в экстренном порядке. Но наличие в продаваемом жилом помещении арендаторов, как уже было сказано выше, может существенным образом затянуть сам процесс продажи. Исключение составляют только лишь случаи, когда человек приобретает жилое помещение с целью последующей сдачи его в аренду. В этом случае покупатель даже обрадуется тому, что в приобретаемом им жилом помещении уже имеются арендаторы
Заработать больше позволит аренда посуточно, однако временные затраты на обслуживание такой квартиры будут выше. Нужно убирать квартиру после каждого постояльца, размещать туристов и выдавать им ключи.
Но основная сложность – это постоянный поиск новых арендаторов. Проверять квартиру раз в месяц и получать пассивный доход не получится.
Также стоит быть готовым к вложениям, так как в квартире всегда будет что-то ломаться. Мелкий ремонт придётся делать за свой счёт. Особенно это касается жилья с дорогой мебелью и отделкой.
Среди плюсов краткосрочной аренды – деньги будут поступать по мере заселения. Чтобы получить оплату, не нужно ждать месяц.
Но если квартира находится не в туристическом центре, то постояльцев будет найти сложнее. Конечно, бывают командировочные, но все же поток жильцов вряд ли будет регулярным.
Посуточная аренда наиболее востребована в городах, где много вахтовых работников, например, в серверных городах. Или там, куда приезжает учиться много студентов.
Очень важна грамотная планировка квартиры.
Чем грозит покупателю обременение в виде договора аренды?
Если жилое помещение сдается внаем, по закону его владелец обязан заключить с квартиросъемщиком письменный договор об этом. Он может быть краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (до 5 лет). Во втором случае он подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ), в результате чего в выписке из ЕГРН появляется информация об обременении в виде аренды. Но даже если договор не зарегистрирован, это не отменяет права нанимателя.
Наличие обременения в виде аренды (найма) жилого помещения не препятствует продаже объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности, но есть одно «но». Если продавец не расторг договор найма до продажи квартиры, новый собственник не имеет права выселять квартирантов до истечения его срока. К нему переходят не только права, но и обязанности по отношению к нанимателю. Он не может по собственной инициативе расторгнуть соглашение или изменить его условия (ст. 675 ГК РФ). В случаях, когда срок договора не указан, он считается заключенным на 5 лет.
А теперь представьте, что квартира куплена для личного пользования, а квартиранты не собираются съезжать. Выселить по закону их не получится, придется только договариваться.
Покупатель также имеет право предъявить претензию в судебном порядке, но не арендатору, а бывшему собственнику. В ситуации со скрытой арендой суд может признать договор купли-продажи недействительным со всеми вытекающими последствиями.
Подача налоговой декларации после продажи квартиры
После реализации недвижимого имущества налогоплательщик обязан до 15-го июля следующего после продажи жилья года уплатить налог, а также до 30 апреля предоставить налоговикам декларацию о доходах с указанием в ней суммы полученной прибыли, а также всех данных, которые позволят уменьшить размер НДФЛ или вовсе освободят от его уплаты.
Так, чтобы воспользоваться имущественным налоговым вычетом, следует указать об этом в самой декларации, а кроме того приложить к ней соответствующее заявление о предоставлении данного вычета. При уменьшении суммы налога за счёт разницы расходов на приобретение квартиры необходимо вместе с декларацией о доходах предоставить в налоговые органы документы, свидетельствующие о наличии этих расходов.
НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком самостоятельно исходя из тех данных, которые указаны в декларации. При этом даже нулевой размер налога не освобождает физическое лицо от подачи декларации о доходах.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
А что у нас на рынке творится?
А на рынке у нас, говоря на языке торговли, излишки. Десятки тысяч предложений по аренде самого разнообразного жилья, лидером среди которого, как уже говорилось, выступают студии, однушки и двушки умеренной площади.
Масштабная застройка новых микрорайонов, расширение жилых площадей населенных пунктов привели к тому, что жилья стало ощутимо много. Конечно, утопическое «каждой семье по квартире» осуществить все равно невозможно, но предложений на рынке просто тьма. Это вам не девяностые, когда даже самая задрипанная, простите, халупа арендовалась со скоростью света — предложений тогда было совсем мало, а спрос был велик. У кого на руках нужная сумма живых денег, тот и заезжает в квартиру. Других вариантов не было.
Сейчас, со всей этой застройкой, ипотеками, другим уровнем жизни, доступной ежемесячной платой, люди могут выбрать оптимальный вариант для аренды из множества условий. И выбирают, постоянно мониторят, сбивают цены. В то время как инвесторам нужно изрядно попотеть, чтобы выдержать серьезную конкуренцию, среди себе подобных. Поэтому, прежде чем инвестировать в недвижимость с целью заработать на аренде, стоит хорошенько все взвесить, проанализировать и тогда решаться на этот совсем не простой вариант заработка.
При каких условиях покупка квартиры под аренду будет относительно выгодной?
Что вообще такое относительная выгода? Это сравнимые условия, при которых у одного из объектов выбора есть небольшие, но преимущества. Так вот, при выборе объекта недвижимости в качестве инвестиции также можно найти некоторую выгоду.
- Ликвидность для аренды. Об этом уже было сказано выше, но повторюсь — инфраструктура, транспортная доступность, хороший район в приоритете всегда. Привлекательные условия не останутся без внимания со стороны арендаторов.
- «Нишевание» предложения — например, можно сосредоточиться на поиске арендаторов среди студентов вузов, молодых семей. В таком случае формат квартиры, ее позиционирование, месторасположение можно подобрать в соответствии с потребностями вышеуказанных групп. Студенты и молодые семьи будут всегда. Поэтому их стоит рассматривать как отдельную доходную группу. Правда, там финансовые возможности совершенно другие, но это уже другая аналитика.
- Формат квартиры. Будет это новостройка с минимальной отделкой и частичной мебелью или обжитая вторичка с косметическим ремонтом, чешской стенкой и советским диваном-книжкой. Обустройство и порядок в квартире, свежесть обоев сильно влияет не только на привлекательность жилья, но и на цену аренды, которую придется выставлять объективно, относительно существующих благ. Соответственно, надо понимать, чтобы получить выгоду, нужно предложить качество.
- Передача квартиры под управление специализированному агентству. Это самое классное, как раз по-емелински, так сказать. Хорошую квартиру в центральных районах выгодно сдавать не напрямую арендатору, а компании, занимающейся посуточной арендой. Последняя будет каждый месяц по договору платить арендную плату и на ее плечи лягут заботы о налогах и ремонте. Вот только мало такую фирму найти, будущих партнеров еще нужно убедить в выгодности вашего предложения, как по месторасположению, так и по стоимости.
Покупка квартиры для последующей сдачи — выгода или надежное капиталовложение?
Пора делать выводы. Из вышеизложенных доводов выходит, что можно выгодно сдавать квартиру, если она получена в наследство или в дар. Судя по расчетам, окупить свои живые инвестиции в недвижимость путем сдачи ее в аренду нереально долго и сложно.
Покупка квартиры для аренды — долговременная инвестиция, не сулящая крупных доходов, на которые можно роскошно жить, больше не работать и позволить себе желанные блага. Скорее, это возможность стабильно получать небольшой доход и иметь дополнительную недвижимость, что тоже весьма приятно.
Чтобы найти подходящий вариант для последующей сдачи в аренду, необходимо провести большую аналитику, перебрав сотни квартир. Требуется изучить инфраструктуру, транспорт, жилые комплексы, саму жилплощадь — и еще 100500 параметров, если вы ходите действительно получать хоть выгоду от своей собственности.
Если вы больше заботитесь о сохранении сбережений, о будущем ваших детей, то можно не углубляться в процесс поиска, а просто найти достойный вариант и потом попытаться его сдать, чтобы получить какие-то деньги. Но выбирая цель приобретения, все равно придется учитывать возможные риски, строить официальные отношения с арендаторами, чтобы избежать излишних моральных и финансовых издержек, которые могут сильно урезать, а то и свести на нет ваш доход.
Под лежачий камень вода не течёт!
Это только на первый взгляд идея о сдаче нескольких квартир и получения прибыли в качестве беспечного рантье выглядит красиво и заманчиво. Обывательский взгляд с продавленного дивана не показывает всей реальной картины в целом. И как любое дело, инвестирование в недвижимость с целью сдачи в аренду требует внимательного, вдумчивого подхода и понимания. И осознания факта, что если у вас нет свободных десятков миллионов рублей, то нет особого смысла мечтать о высоких доходах. А если и есть, то инвестирование такого плана все равно потребует постоянной вовлеченности и участия в процессе, инспектирования жильцов, контроля за имуществом и прочее. На печи некогда будет лежать.
Дорогие друзья! Оценивайте свои возможности реально, не ведитесь на мифы. Инвестируйте с умом, взвесив каждый довод. Будьте в плюсе. Выгодных вам вложений!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Риски, о которых покупателю известно
Привлекательная цена, в свою очередь, обусловлена рисками, которые покупатель принимает на себя вместе с правом требования. Вплоть до момента передачи квартиры в полной мере сохраняются все риски, которые до этого нес продавец: риск «долгостроя» в результате банкротства застройщика, риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию вследствие нарушений строительных норм, риск получить жилье, качество которого отличается от заявленного. Ну и вполне возможно, что продажа квартиры на самом деле связана с сомнениями продавца по поводу успешного и своевременного завершения строительства, чем бы ни мотивировал продавец необходимость продажи жилья.
Продажа по договору переуступки. Порядок действий
Получение соглашение застройщика. Первым делом, нужно получить разрешение застройщика. Теоретически, закон прямо не обязывает дольщика получать это разрешение, однако и не запрещает застройщику включать соответствующее положение в договор, что застройщики активно используют. Как правило, застройщики не возражают, однако требуют за свое согласие некоторую мзду, размер которой варьируется в пределах 0.5%-3% от суммы договора.
Подписание договора переуступки. Затем наступает момент подписания договора переуступки (договор цессии). Само по себе подписание не обеспечивает перехода прав, необходимо зарегистрировать соглашение, а затем провести расчеты по договору.
Регистрация. После подписания договор регистрируется, делается это в Росреестре, куда нужно подать перечень следующих документов:
- Заявление о регистрации (от покупателя и от продавца);
- Договор долевого участия (основной документ);
- Договор переуступки прав (минимум 2 экземпляра);
- Разрешение застройщика на уступку права;
- Согласие супруги/супруга на сделку (нотариально заверенное) или документ о том, что недвижимость не является совместной собственностью (решение суда, брачный договор);
- Разрешение органов опеки (если несовершеннолетний участвует в сделке);
- Квитанция об уплате пошлины за услуги регистрации.
Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду
Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.
Плюсы – это ваша очевидная выгода:
- стабильный долгосрочный доход;
- коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
- уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.
Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:
- порча или кража вещей, мебели;
- задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
- отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
- сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.
Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.