Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капитальное и некапитальное строение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).
Где можно вести капитальное строительство
Подбор территории под строительство зависит от вида и целевого назначения земельного участка. Так, земли распределяются под сельское хозяйство, транспортную инфраструктуру, бизнес, промышленное производство, жилую постройку, возведение общественных и культурных объектов.
На одном участке разрешается несколько видов деятельности. Допускается строить капитальное строение на любой площади согласно его цели, но при условии, что нет ограничений по проценту застройки, сохранению зелёных насаждений. Исключением являются земли заповедников, лесов, выполняющие средообразующие функции. На них капитальное строительство запрещено либо разрешено при строгом соблюдении установленных правил.
Разрешение на строительство ОКС
На основании ст. 51 на строительство ОКС, кроме случаев, указанных в п. 17 данной статьи, необходимо брать разрешение. Оно может быть выдано только при соблюдении правил землепользования и строительства (кроме тех объектов, на которых не распространяются (или не установлены) требования, указанные в градостроительном регламенте).
На территории аэродромов устанавливаются ограничения в использовании ОКС, то есть любой объект там не построить.
Разрешения брать не нужно:
- для строительства или реконструкции ИЖС, жилого дома, гаража, садовых домов, вспомогательных построек на ЗУ;
- капремонта и реконструкции ОКС (если она не приведет к изменению его назначения);
- строительства буровых скважин, газопроводов, согласно государственным техническим проектам;
- в др. случаях, указанных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.
Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.
В ГрК РФ уточнили, что относится к капитальным и некапитальным строениям
С 4 августа изменилось понятие капитального строения и сооружения. Теперь прямо указано, что к таким объектам не относятся неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Поправка вполне в духе судебной практики, которая не признает объектом недвижимости бетонные площадки или замощения, не отвечающие признакам сооружения. При этом суды в последнее время не отождествляют понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости».
Кроме того, в ГрК РФ появилось понятие некапитальных строений и сооружений. К ним относятся строения и сооружения (в том числе киоски, навесы и т.п.), которые не имеют прочной связи с землей. Конструктивные характеристики этих объектов позволяют перемещать, демонтировать, собирать их без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик.
Также внесены и другие изменения, например в части градостроительного зонирования, оптимизации требований к проектной документации. Установлены зоны с особыми условиями использования территории, введены и многие другие новшества.
Другие новости в августе ↓
Правила определения дохода в рамках предпринимательской деятельности в целях исчисления НДФЛ при продаже объектов недвижимости по стоимости ниже кадастровой, определенной на 1 января года госрегистрации перехода права собственности, могут применяться в отношении имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года (п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса).
Установленная в Налоговом кодексе величина налогового вычета в размере 600 кв. м по земельному налогу является минимальной.
Изменить статус жилья можно будет только в случае, если согласие на это дадут большинство жильцов в многоэтажке
В соответствии с внесенными в Градостроительный кодекс изменениями, вступившими в силу 4 августа, под объектом ИЖС понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости
При строительстве здания, сооружения возникает много проблем, связанных с его легализацией, например, с государственной экспертизой проектной документации, с получением разрешения на строительство и.т.п. Но если возводить объект некапитального строительства, то ни разрешение, ни экспертиза проектной документации не требуются (подп. 2 п. 17 ст. 51, п. 3 ст. 49 Градостроительного кодекса).
В п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса приведено понятие объектов капитального строительства — это здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Из указанной нормы можно сделать вывод, что перечень объектов некапитального строительства является открытым. При этом четкого определения таких объектов в действующем законодательстве нет.
Проанализировав судебную практику, мы выявили ряд критериев, при наличии которых судьи признают здание или сооружение объектом некапитального строительства. Прежде всего необходимо отметить, что большинство судов отождествляют понятия «объект капитального строительства» и «объект недвижимости». Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Соответственно, если здание, сооружение не подпадает под признаки, установленные п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, то оно не признается объектом капитального строительства.
Для квалификации объекта судьи, в первую очередь, обращают внимание на фундамент, на котором он размещен: насколько прочно здание, сооружение связано с землей. Затем суды рассматривают конструктивные характеристики объекта: из чего он состоит, возможно ли его разобрать и переместить без несоразмерного ущерба. Как правило, объекты некапитального строительства легко демонтируются, перемещаются и устанавливаются на другое место, сохраняя при этом свои эксплуатационные качества. Однако, судьи отмечают, что по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ «прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием».
И, действительно, анализируя судебную практику, мы установили, что кроме фундамента и конструктивных характеристик объекта, большое внимание суды обращают и на другие нюансы объекта, разобраться в которых непрофессионалу, порой, не так и просто. Но, если за дело берется квалифицированный юрист, то удается доказать некапитальность объекта в даже очень сложных случаях.
Так, например, в одном из муниципальных образований краевым Управлением государственного строительного надзора был установлен факт возведения трехэтажного здания размером 30 м на 12 м, площадью застройки 360 кв. м. без получения разрешения на строительство и положительного заключения государственной экспертизы. Администрация города предъявила владельцу сооружения иск с требованием снести объект. В обоснование заявленных требований администрация ссылалась на то, что владелец сооружения нарушил ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляя капитальное строительство без получения соответствующего разрешения. По мнению администрации этот объект являлся самовольной постройкой и подлежал сносу за счет его владельца.
Но, благодаря веским аргументам защитника ответчика, суды всех инстанций, включая ВАС РФ, пришли к выводу, что возведенное здание не относится к объектам капитального строительства.
Из приведенной судебной практики видно, какую значительную роль для успешного исхода дела играет квалификация юриста.
В другом деле Департамент имущественных отношений администрации города обратился в суд с иском о признании самовольными постройками и сносе нескольких объектов: холодного склада, 10 емкостей ГСМ, автозаправки на 3 колонки. Иск обосновывался тем, что объекты были возведены без разрешения на строительство. При этом истец указывал на то, что площадь объектов значительно превышает 150 кв. м, холодный склад возведен на фундаменте, снабжен распашными воротами, обшит навесными «сэндвич-панелями», произведен монтаж крыши, залиты бетонные полы, следовательно, прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В связи с этим администрация считала спорные объекты недвижимым имуществом.
Также как и в предыдущем деле профессионализм защитника ответчика помог убедить судей, что спорные объекты не обладают признаками капитальных объектов и по правилам ст. 130 ГК РФ недвижимостью не являются.
Из приведенной судебной практики видно, какую значительную роль для успешного исхода дела играет квалификация юриста. Соответственно, в случае возникновения у Вас подобных проблем, связанных с объектами строительства, рекомендуем обращаться к профессионалам Юридического Бюро «Прав!».
Многие наши клиенты обращаются с уточняющими вопросами по поводу своих строений и что с ними можно и нельзя делать. Сегодня мы постараемся закрыть этот вопрос раз и навсегда.
Выделяют несколько видов капитальных объектов строительства.
1. Здание. Представляет собой наземное строение, имеющее целевое назначение: жилой объект, здание промышленного назначения, культурного, социального характера, торгового, развлекательного назначения и т.д. В нем имеются отдельные помещения, оснащено инженерными коммуникациями и техническими сетями.
Разделяют здания на объекты:
- жилые — строения, предназначенные для постоянного или временного проживания граждан. Сюда входят частные дома (индивидуальные), рассчитанные для проживания одной семьи, а также многоквартирные дома. При этом любой из их видов должен иметь жилые комнаты (квартиры), а также нежилые (вспомогательные) помещения;
- нежилые — предприятия, школы, досуговые строения, склады, больницы и другие.
2. Сооружение. Объекты линейного, плоского или объемного характера, имеющих целевое назначение:
- автомобильные дороги;
- пути железнодорожного сообщения;
- трубопроводы;
- ЛЭП и иные объекты соответствующего назначения:
- дополнения к вышеуказанным объектам, которые составляют с ними одно неотделимое целое (например, автомобильная дорога с ее дорожным полотном, земляным укреплением, кюветами, дорожными знаками, составляющими единое сооружение).
Капитальные строения подразделяют на:
- производственные — промышленные здания, объекты безопасности;
- непроизводственные — жилые строения, здания бытового, культурного, социального назначения;
- линейные — инженерные сети, коммуникации, магистрали, транспортные пути различного назначения.
О движимом и недвижимом
Вещь — часть материального мира, какое-то имущество, то что можно потрогать.
Движимые и недвижимые вещи — две юридические категории вещей, не всегда совпадают с обывательским пониманием.
Иногда недвижимая вещь двигается, а движимую не всегда можно передвинуть
Недвижимое имущество, по-другому недвижимость — это земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй.
Ещё к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, если они подлежат государственной регистрации. Это как раз тот случай, когда недвижимая вещь передвигается.
«Всё, что прочно связано с землёй» — находящиеся на земле здания, строения и сооружения, в том числе недостроенные.
Жилые и нежилые помещения, машино-места в зданиях и сооружениях — это тоже недвижимость.
Неразрывная связь с землёй и невозможность переместить без несоразмерного ущерба
Это главный отличительный признак недвижимой вещи.
В законе нет критериев, по которым ущерб считают соразмерным либо несоразмерным.
Однако Верховный Суд Российской Федерации разъяснил по этому вопросу:
- Невозможность использования по целевому назначению
- Существенное ухудшение технического состояния
- Снижение материальной или художественной ценности
- Неудобство в использовании
Эти и другие аналогичные последствия позволяют квалифицировать ущерб, как несоразмерный.
Заглублённый фундамент
Фундамент — часть строения, его несущая конструкция. Основное назначение — передача нагрузки от вышележащих конструкций на грунт.
Фундаменты бывают ленточные и плитные, монолитные и сборные, видов много.
Однако строение считается капитальным, а соответственно относится к недвижимому имуществу, если его фундамент заглублён в землю.
Заглублённый фундамент = капитальный объект = недвижимость
Наличие заглублённого фундамента — основной критерий, по которому строение относят к объекту капитального строительства.
Не важно, мелкозаглубленный или фундамент глубокого залегания.
Заглублён в землю, значит прочно с ней связан
Заглублённый фундамент — это когда его подошва ниже поверхности грунта.
Подошва, по-другому основание фундамента — нижняя горизонтальная плоскость фундамента, та на которую фундамент опирается на грунт.
Возвести некапитальный объект на заглублённом фундаменте нельзя — строение будет уже капитальным.
Новый объект после реконструкции
Возникает ли в результате реконструкции новый объект — вопрос непростой, ответ зависит от конкретной ситуации.
Если в результате реконструкции изменились параметры строения, например увеличилась площадь или надстроили ещё один этаж, посчитают новым объектом.
Как объект права, строение останется прежним: не изменится адрес расположения и кадастровый номер — не возникнет нового права.
Однако расширенный объект будет отличаться от первоначального размером, площадью, этажностью, планировкой.
Фактически это будет уже другое строение, новый объект
Если же в ходе реконструкции только заменили или восстановили несущие конструкции здания, то оснований считать его новым объектом не имеется.
При этом замена таких конструкций на аналогичные или с улучшенными показателями вовсе не является реконструкцией.
А что считать новым объектом, если пристроили?
Если реконструкция была произведена в форме пристройки, то новым объектом считают строение в уже реконструированном виде.
Сама пристройка ≠ новый объект
Первоначальный объект + пристройка = новый объект
Что такое некапитальные строения
Если земельный участок у вас в собственности, то не потребуется и разрешение на ввод в эксплуатацию после завершения строительства таких объектов.
Самое главное: размещение НЕкапитальных построек на участке, обязательно должно соответствовать:
Если на земельном участке будет размещено НЕкапитальное строение, не соответствующее ВРИ участка, претензий со стороны земельного надзора не избежать. Образуется состав административного правонарушения: «использование земельного участка не по целевому назначению». Это обстоятельство влечёт наложение административного штрафа (пункт 1 статьи 8.8 КоАП РФ). И если правонарушение будет повторяться 3 раза (то есть вы его не устраните, а комиссия будет приходить и составлять очередные Акты), то комиссия начнет готовить пакет документов в суд с иском изъять участок из собственности (так как будут уверены в вашем злостном намерении повторять правонарушение).
Признаки капитального строения
В ГОСТах РФ нет конкретной трактовки термина «капитальное строение», однако существуют следующие показатели, указывающие на то, к какому типу можно отнести то или иное здание, сооружение.
Все вышеизложенные характеристики и критерии необходимы для определения капитальности постройки, что в свою очередь определяет юридическую и экономическую сторону эксплуатации сооружения. Любое возводимое строение принято подразделять на капитальное и некапитальное. Капитальное предполагает не только возведение сооружений, но и любые изыскательные, проектные или монтажные работы, а также модернизацию уже существующих объектов.
Так металлические каркасные здания и ангары любой площади могут признаваться некапитальными при неглубоком заложении фундамента и возможности повторного монтажа наземной части на другой фундамент. Еще меньше сомнений в некапитальности вызывают тентовые ангары и иные конструкции.
Почему капитальность это важно
Постройки признают самовольными на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации — это основная правовая норма по таким спорам.
По смыслу этой статьи самовольной постройкой могут признать только объект недвижимости, т. е. капитальное строение.
Некапитальный объект нельзя признать самовольной постройкой
Поэтому в первую очередь суд устанавливает характер спорного строения — отвечает на вопрос «является ли спорная постройка недвижимым имуществом».
Если строение некапитальное — это движимое имущество. Если капитальное — недвижимость, а значит спор разрешается в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.
От этого зависит, правильно ли истец выбрал способ защиты, какие нормы права нужно применить, как правильно исчислять срок исковой давности.
Пример из судебной практики
Истец — собственник земельного участка просил признать постройку самовольно возведённой, обязать ответчика снести.
В правовом обосновании ссылался на статью 222 Гражданского кодекса РФ.
На основании экспертизы суд установил, что заявленное к сносу строение некапитально — не является объектом недвижимого имущества.
В этом случае статья 222 ГК РФ неприменима, строение не может быть признано самовольной постройкой.
В иске отказано: истец выбрал неправильный способ судебной защиты
В зависимости от обстоятельств, истцу надлежало рассмотреть вариант обращения с:
- негаторным иском — на основании статьи 304 Гражданского кодекса РФ об устранении нарушения права, не соединённого с лишением владения земельным участком
- виндикационным иском — на основании статьи 301 Гражданского кодекса РФ об истребовании участка из незаконного владения ответчика
- превентивным иском — на основании статьи 1065 Гражданского кодекса РФ о запрещении деятельности по эксплуатации строения, создающего опасность причинения вреда
Кстати, на требования в рамках негаторного иска не распространяется исковая давность, что зачастую очень важно.
Другим интересным постановлением является Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.2006г. №А11-6035/2005-К2-27/225. Данным постановлением «модуль металлический» не был признан недвижимостью на том основании, что данный модуль предназначен для хранения сыпучих материалов, используемых для изготовления асфальтобетона, состоит из разборных сооружений и оборудования, установлен на облегченном бетонном фундаменте и не имеет системы отопления и иных коммуникаций. По утверждению предприятия, данное разборное сооружение предназначалось для неоднократного монтажа. В этом случае оспаривался не отказ в регистрации объекта в качестве недвижимого, а решение Инспекции ФНС о начислении налога и пеней за несвоевременную уплату на основании признания вышеупомянутого строения недвижимостью сотрудниками Инспекции, однако необходимо отметить технические критерии, на основании которых суд удовлетворил заявление о признании решения Инспекции недействительным: это легкий фундамент, отсутствие стационарных коммуникаций, разборный характер сооружения. Похожая мотивировка у отказа в признании строения объектом недвижимости в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2006г. №А43-1798/2006-12-24: объектом являлся арочный склад со стенами в виде металлического профиля на железобетонном ленточном фундаменте и асфальтированной площадкой для складирования, не имеющее стационарных коммуникаций, что и послужило основанием для отказа.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05 декабря 2006г. №Ф03-А51/06-1/4367: в соответствии с материалами дела арбитражный апелляционный суд установил, что склад-магазин изначально проектировался как временное сооружение из легких конструкций, фактически также было возведено некапитальное строение, вследствие чего это сооружение не было признано недвижимостью. Это обосновывалось в том числе и тем, что в материалах дела имелось экспертное заключение, в соответствии с которым спорное строение представляло собой здание каркасного типа, построенное из легких металлических конструкций, с фундаментом из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1,0 метра , выполненном на щебеночной подготовке с наружными стенами из панелей «сэндвич». По технологии производства работ конструкцию здания можно разбирать без нарушения его целостности и функционального назначения, что предусмотрено самой конструктивной схемой. Соответственно, объект может быть отнесен к мобильным зданиям-сооружениям и не может быть отнесен к объектам недвижимости.
Постановление ФАС Московского округа от 13 февраля 2008г. №КГ-А41/159-08: в признании сооружений объектами недвижимости было отказано и, следовательно, обязанности регистрационных органов зарегистрировать данное право, было отказано на том основании, что созданные объекты представляют собой легковозводимые конструкции, легкие сборно-разборные сооружения, что свидетельствует об отсутствии прочной связи объектов с землей и возможности их перемещения без существенного ущерба их назначению, в связи с чем данные объекты не являются капитальными и не могут быть отнесены к объектам недвижимости. Особенностью данного дела является проведение технического учета и инвентаризации в отношении данных объектов и, соответственно наличие технического паспорта на созданные объекты. Отсюда можно сделать вывод, что проведение технического учета и инвентаризации вещей как объектов недвижимости не является основанием для регистрации данного имущества как недвижимости.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.12.2006г. №А43-19271/2005-12-644: по иску о признании права собственности на самовольную постройку в признании объекта недвижимостью было отказано на том основании, что: спорные объекты фактически были возведены из легких металлических конструкций, и не могут быть признаны недвижимостью. При этом было указано, что ссылка на наличие углубленного фундамента не имеет в данном случае определяющего значения, так как доказательств необходимости сооружения такого фундамента для возведения каркасных строений нет. Другим положением данного постановления, которое следует рассмотреть в рамках нашей темы, является указание на то, что вопрос об отнесении имущества к недвижимости должен разрешаться с учетом всех имеющихся в деле документов.
Временные постройки — специально возводимые или приспособляемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства и подлежащие демонтажу после того, как отпадёт необходимость в их использовании[16].