Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
От того, как организована аренда помещений, часто зависит успех целого бизнеса. К сожалению, все чаще в судах встречаются иски, когда собственник требует выгнать арендатора из помещения на основании неуплаты за аренду. Если арендодатель не получил своевременную плату, суд с высокой долей вероятности удовлетворит требования истца. При наличии задолженности в условиях не переданного по акту помещения и истекшем сроке действия договора, арендодатель вправе потребовать в суде освобождения площади с уплатой задолженности за месяцы, прошедшие с момента последней уплаты.
Какие сложности могут возникнуть при освобождении помещения
Сложности при согласовании вопросов в арендных отношениях часто приводят стороны к судебному разбирательству. На этом этапе важно правильно сформулировать иск и подготовить достаточную доказательную базу, взыскав с арендатора сумму, если есть финансовые претензии, и потребовав освободить помещение. Следует доверить подготовку иска юристу, имеющему достаточную практику отстаивания прав истца-арендодателя.
Исковое заявление о выселении из нежилого помещения (образец)
Исковое заявление о принудительном выселении из нежилого помещения должно быть составлено юридически грамотным языком по всем правилам составления юридических документов. Документ должен содержать следующие сведения:
- полное наименование судебного органа и его адрес;
- данные об истце (ФИО и адрес, если это физическое лицо, либо полное наименование организации и адрес, если лицо юридическое);
- данные ответчика (в том же порядке, как и данные истца);
- указание на правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- реквизиты договора аренды нежилого помещения (когда был заключен, его срок действия, а также права и обязанности сторон);
- причины выселения;
- требования;
- обоснование исковых требований со ссылками на статьи закона;
- список свидетелей или экспертов, которых истец просит заслушать в суде;
- пронумерованный перечень прилагаемых документов;
- дата и подпись.
Аренда нежилого помещения: что говорит закон
Подготовка документов
Помещение — это недвижимость, которая отделена от других объектов границами. У объекта должны быть стены, ограждения и вход. Основное предназначение такого недвижимого имущества — ведение хозяйства, торговли и иных видов предпринимательской деятельности.
Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Что такое нежилое помещение
Для того, чтобы ответить на главный вопрос этой темы необходимо сначала понять, а что же такое нежилое помещение. Ведь бывают случаи, когда жилые квадратные метры незаконно используют под магазин или склад, а это уже совсем другой предмет разбирательства, прочитать о котором можно здесь.
Можно выделить несколько признаков, совокупность которых определяет нежилую недвижимость:
- не предназначены для постоянного или временного проживания людей;
- могут предназначаться для использования в социальной, производственной или административной сферах;
- соответствует техническим, санитарным требованиям, которые установлены соответствующими нормативно-правовыми актами.
Только в отношении таких помещений собственник имеет право заключить договор аренды с нанимателем недвижимости.
Собственником нежилого помещения могут быть:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- государство, органы местного самоуправления.
Арендатором может быть также и физическое и юридическое лицо, а в некоторых случаях и государственные органы.
Что делать, если арендатор не освобождает помещение?
Если владелец недвижимости хочет прекратить действие договора аренды досрочно, он должен вначале уведомить арендатора о своем решении. Делать это лучше всего в письменной форме: на имя арендатора направляется уведомление, в котором указываются причины принятого решения, а также сроки, в которые желательно освободить арендуемые помещения. Однако не всегда арендодатель соглашается с выдвинутыми требованиями. Что же делать в такой ситуации? Прежде всего стоит попробовать договориться: можно продлить срок, выделенный на то, чтобы покинуть объект, отказаться от взыскания неустойки и т. д.
Если доводы не действуют, нужно обращаться в суд – это наиболее действенный метод в большинстве случаев. Механизм подачи иска в суд выглядит следующим образом:
- подготовка аргументов для досрочного разрыва договора – для того чтобы убедить суд в своей правоте, понадобятся документальное доказательства того, что арендатор нарушил условия контракта или другим образом заставил принять решение о досрочном расторжении сделки. Такими аргументами может быть подтверждение задолженности за коммунальные услуги, договор несогласованной субаренды, отсутствие арендных платежей и т. д.;
- составление и подача искового заявления – в тексте иска нужно указать, когда и на каких условиях был заключен договор аренды, почему и в каких конкретно пунктах оппонент его нарушил, как развивался спор далее, предпринимались ли попытки уладить конфликт в досудебном порядке и т. д. В требованиях нужно указать расторжение договора аренды, опционально – взыскание неустойки или другого ущерба. Заявление подается на рассмотрение в суд по месту расположения объекта;
- рассмотрение иска в суде – во время слушаний нужно убедить судью о том, что нарушение действительно имело место со стороны арендатора, а значит, можно требовать досрочного расторжения контракта. В случае, если удастся убедить судью, сделка будет прекращена.
Получив решение суда, можно требовать немедленно освободить занимаемое помещение, а в случае несогласия – привлечь службу судебных приставов – они имеют все необходимые полномочия и средства для того, чтобы выполнить решение суда. При необходимости к выселению арендатора могут быть привлечены правоохранительные органы.
При обращении в суд следует учесть некоторые моменты для успешного завершения процесса:
- Исковое заявление должно быть составлено правильно, иначе истец может проиграть процесс и лишится возможности повторного обращения по этому делу.
- Если владелец объекта не получил вовремя предоплату за следующий месяц, он может требовать выселения с первого числа нового месяца.
- Если предоплата внесена арендатором вовремя, выселение возможно только с первого числа неоплаченного месяца.
- При отказе нанимателя принимать уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд с иском.
- Решение может быть вынесено и при отказе ответчика явиться в суд.
- В случае вынесения решения дела в пользу истца, он вправе требовать от ответчика возмещения судебных издержек.
Освобождение нежилого помещения возможно как по взаимному соглашению сторон, так и в судебном порядке. О правилах составления соглашения о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений читайте тут. Процедура зависит от:
- соблюдения условий договора аренды;
- внешних факторов;
- отношений между сторонами;
- принятых действий.
При правильно собранной доказательной базе судебные органы обычно принимают сторону арендодателя.
Последовательность принуждения к освобождению помещения
Как же выселить арендатора нежилого помещения? Чтобы не совершить самоуправства и самому не попасть на встречный иск недобросовестного партнера, необходимо соблюсти процессуальные процедуры. Есть несколько вариантов развития ситуации.
Например, контрагент просто сбежал: забрал свое имущество, освободил помещение без сдачи его по акту приема-передачи, арендный договор не расторгнул и не заплатил по нему. В таком случае следует направлять по всем известным его адресам претензию о расторжении контракта, оплате задолженности и упущенной выгоды. Пока действует договор со сбежавшим арендатором, сдавать помещение новым не получится. Обращаться в суд можно с обычным заявлением о взыскании задолженности.
В остальных случаях выселение из нежилого помещения недобросовестного арендатора проводится в следующем порядке.
Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать
Прежде всего, сдавать квартиру без договора недопустимо. Соглашение, существующее только на словах, оборачивается целым рядом проблем для участников сделки.
Однако выселить непорядочных жильцов, не желающих платить, не так-то просто.
Полиция здесь не поможет, хотя теоретически сотрудники полиции могут решить подобную проблему, но на практике в ответ на ваше заявление они посоветуют решить конфликт посредством гражданского судопроизводства. При этом, я советую все-таки обратиться в полицию, так как полученные в ходе проверки документы являются доказательством того, что в вашей квартире без вашего согласия проживают конкретные лица.
Таким образом, договор необходим для защиты ваших прав и законных интересов, так как без него ваши финансовые претензии не будут удовлетворены, освободить же помещение от проживающих без вашего согласия лиц вы сможете с помощью закона. В отсутствие оформленных надлежащим образом договорных отношений и при наличии задолженности по оплате полиция будет скорее «устрашающим фактором», нежели реальным средством избавления от недобросовестных жильцов. Силой выдворить проживающих в квартире сотрудники полиции не могут, так как превысят свои полномочия. Но подготовить документ, подтверждающий факт отсутствия правовых оснований для нахождения в квартире посторонних лиц, они смогут. А вот что касается взыскания денег, то здесь в проигрыше собственник квартиры: нет договора – нет обязательства нанимателя перечислять арендую плату.
Как уведомить арендатора о расторжении договора?
В том случае, если арендатор добровольно не освобождает занимаемое им помещение, его необходимо об этом уведомить. Но как это сделать?
Законодательство предусматривает лишь одно условие: если происходит расторжение договора в связи с тем, что условия были существенно нарушены, сначала арендодатель должен подать претензию и потребовать исправить допущенные нарушения. При этом претензия должна быть подана письменно.
По аналогии можно сделать вывод и о том, что требование о том, чтобы арендатор добровольно освободил помещение по прекратившему действие договору аренды, тоже должно быть выражено в письменной форме. Однако никаких дополнительных требований законодательство не содержит.
Как с помощью уведомления заставить освободить помещение?
Составлять требование можно в произвольной форме, как с использованием фирменных бланков (если на предприятии-арендодателе они были разработаны и утверждены), так и без них. Главное, чтобы уведомление содержало следующую информацию:
- Имя или название адресата (арендатора).
- Указание на незаконно занимаемое им помещение (адрес и, при возможности, кадастровый номер объекта).
- Основания, в связи с которыми он должен это нежилое помещение освободить.
- Срок, в течение которого освобождение должно быть произведено. Законодательство не содержит указаний на то, сколько нужно времени давать недобросовестному арендатору, а потому здесь следует руководствоваться правилом о разумности срока. В деловой практике принято давать не менее 180 дней на исполнение требования – но это не обязательное условие.
Требование направляется в адрес контрагента по договору, после чего арендодателю остаётся лишь ждать. Если вторая сторона добровольно освобождает помещение и подписывает акт приёма-передачи – дело закончено, и никакие отношения их больше не связывают. Если же нет – наступает момент для обращения уже в суд.
В каких случаях нужно направлять арендатору требование о возврате нежилого помещения и как это сделать
Обязательный досудебный порядок именно по требованиям о возврате арендованного имущества законом не предусмотрен.
Но есть случаи, когда направлять требование (претензию) все-таки нужно.
Например, перед подачей иска в арбитражный суд, если это требует договор аренды, или вы одновременно с требованием о возврате нежилого помещения предъявляете денежные требования (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Между тем рекомендуем направить требование о возврате нежилого помещения и в иных случаях. Иногда это позволяет урегулировать спор без суда.
Для этого составьте требование о возврате арендатором нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. Направьте его арендатору по адресу и способом, которые определяются в общем для всех претензий порядке.
Какое помещение считается нежилым
Основной и главный признак, по которому нежилое помещение отличается от жилого — нежилое не предназначено для проживания (как постоянного, так и временного). То есть, такой объект недвижимости априори имеет статус нежилого.
Вторым отличием можно назвать соответствие такого объекта недвижимости всем санитарным и техническим требованиям, установленным для нежилого помещения (соответствующими нормативно-правовыми актами).
Только при наличии этих условий владелец объекта имеет право сдать его в аренду, как нежилой.
Например, собственник квартиры, находящейся на первом этаже здания и имеющей отдельный выход, то есть, по внешним признакам приспособленной под магазин или офис, не может заключить договор аренды с нанимателем для целей ведения бизнеса, если эта квартира имеет статус жилого помещения.
При этом собственником объекта, как и его арендатором, может быть любое физическое либо юридическое лицо.
Статьей 614 ГК РФ арендатору вменяется в обязанность оплата за аренду в сроки и в том виде, как установлено в договоре аренды. Эти нормы дают право арендодателю требовать погашения задолженности по оплате, если она образовалась. Причины ее возникновения значения не имеют, кроме предусмотренной соглашением (например, форс-мажор). Обязательно устанавливается срок для погашения долга.
Для избрания правильного пути истребования задолженности необходимо помнить об установленной договором периодичности внесения платежей: ежемесячно, раз в несколько месяцев, раз в год и другие. Сдающая помещение сторона может предлагать досрочное расторжение договора при двукратном нарушении сроков.
Таким образом, если наниматель два раза пропустил установленные договором сроки оплаты, у наймодателя есть право, в соответствии со статьей 619 ГК РФ, требовать его расторжения.
Судебная практика по выселению из жилого помещения
- Отсутствие легитимных оснований для прописки в квартире (согласно нормативам ст.№31, №32, №35 Российского ЖК).
- Утверждение решения о сносе здания.
- Несоблюдение условий соглашения.
- Расторжение брака.
- Завершение срока действия соглашения аренды.
- истец передает в суд иск с другими документами, подтверждающими необходимость выдворить из недвижимости граждан;
- принимается судом решение;
- исполнительный листок передается приставам;
- они изучают все имеющиеся документы, после чего формируется план по принудительному выселению ответчика и членов его семьи;
- оповещается ответчик о том, когда он должен добровольно покинуть помещение;
- если отказываются граждане исполнять предписание, то с них взимается исполнительский сбор;
- далее пристав принудительно выдворяет граждан вместе с их имуществом из жилого помещения, причем при отсутствии людей в помещении может конфисковаться и перевозиться имущество самим приставом;
- по окончанию производства выносится соответствующее постановление.
01 Июн 2021 lawbellex 16
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Лужин О Нем Призведение Приступление И Наеазпние
- Как Поделить Имущество Если Квартира Раестована
- Заявление На Развод Централтный Рацон Воронеж
- Карта Мира Сбербанк Активировать Транспортную Карту