Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Средствами маткапитала предложили платить за аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так вот, про девушку с ребенком. Она произвела на нас хорошее впечатление, тут я не совру. Рассказала о том, что ее мать живет в этом же подъезде несколькими этажами ниже, и она тоже снимает студию. Это придавало мне хоть какой-то уверенности. Ведь это был мой первый арендатор, и такой ответственный момент.
Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом
Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.
Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.
«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.
Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.
Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
- Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
- Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
- Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
- Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
- Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги
Сдача квартиры студенту
И у нас действительно получилось найти такого арендатора. Им был приятный молодой человек, который учился в университете неподалеку от нашей студии. В принципе, пообщавшись с ним лично, мы решили передать студию в аренду именно ему. Тем более, что поиски адекватного человека могли растянуться на несколько месяцев.
Параллельно мы еще проводили просмотр. Но, в основном, на них приходили какие-то абсолютно космические люди. У меня не было в них ни капли уверенности. А вот наш парень оказался толковым, и в случае любых неполадок с квартирой сразу нам звонил. Он предлагал нам приобрести новый холодильник в счет арендной платы, но мы отказались от этого предложения.
Шок наступил ближе к новогодним праздникам, когда у меня раздался звонок с неизвестного мне ранее номера. Это звонила мать этого студента. Она живет в другом городе, и ее сын долго не выходит на связь. Сказала, что пошли уже вторые сутки как он трубку брать перестал.
Его мать хотела узнать, можно ли как-то пойти и его проведать. Я сразу собралась и поехала туда. Даже не позвонила ему самостоятельно, а надо бы было — этот вопрос я решила бы за минуту, а не потратила несколько часов своего времени в выходной день.
Как оказалось, ее сын отчислился из университета и очень испугался реакции родителей. Видимо, парень решил спрятаться от проблемы. Я его прекрасно понимаю, потому что когда я уходила из ВУЗа, то тоже хотелось провалиться под землю и никак не контактировать с родственниками, чтобы не получить лишнее осуждение.
Съехал он от нас на следующий месяц, потому что жить в этой студии ему уже было ни к чему. Пожалуй, это был единственный адекватный арендатор из всех, кто у нас жил.
Сдача в аренду квартиры родственникам
Еще одна проблема, с которой я столкнулась — это сдача жилья родственникам. Есть у меня брат, который младше меня на 10 лет. Он предложил сдавать студию ему. И я почему-то подумала, что это неплохой вариант.
В доходах брата я конечно сомневалась, но уж в том, что он порядочный человек я была уверена абсолютно на все 100%. Он тоже прожил у меня два с лишним года.
Платил он правда один раз в три месяца — и то это оказалось для меня удивлением. Он у меня настоящий интроверт, и практически все время сидел дома. Работал же он в том месте, где его доходы не превышали 15-ти тысяч рублей.
В общем, меня убедили в том, что мы мол семья, и что обязательно надо всем своим родственникам помогать. Вот сейчас типа я помогу, а потом и мне помогут при необходимости.
Долги по коммунальным платежам я не могу закрыть до сих пор. Ну и зачем мне сдался такой бизнес? Хотя это уже не арендный бизнес, а благотворительность какая-то.
Документы на погашение кредита средствами маткапитала
Вот список обязательных документов, которые вам понадобятся:
С 2021 года ПФР должен рассмотреть заявление за 10 рабочих дней. После этого у него будет один день, чтобы сообщить вам о своем решении: одобрить оплату ипотеки маткапиталом или отказать.
Способ, которым вы получите извещение, зависит от того, каким образом вы подавали документы. Если в отделении ПФР — его пришлют по почте. Если в МФЦ — ответ придет туда. А если через сайт ПФР — ищите его в личном кабинете.
Если пенсионный фонд даст добро, то перечислит деньги на счет в течение 5 рабочих дней. Раньше срок был больше, но в апреле 2020 года его сократили. Банк увидит назначение платежа и зачтет его в счет ипотеки.
Если пенсионный фонд откажет в перечислении средств, решение можно обжаловать. Подавать жалобу надо тоже в ПФР — ее рассмотрит руководитель отделения или специальный отдел.
Если маткапитала хватает только на часть кредита, согласуйте с банком новый график платежей. Маткапитал может сократить срок выплаты кредита, а может уменьшить размер ежемесячных платежей. Это зависит от того, что написано в кредитном договоре. Если есть выбор, лучше заранее написать заявление в банк, иначе банк сам выберет вариант погашения.
Если в договоре написано, скажем, что дополнительные суммы зачисляются в счет сокращения срока платежей, то заявление писать не нужно: банк все равно поступит по договору.
Если маткапитал закрывает весь кредит, возьмите в банке справку, что вы больше ничего ему не должны и у него нет к вам претензий.
Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов
Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.
Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:
1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.
Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.
Пять правил для сделок с маткапиталом
В начале 2021 года программа материнского капитала обновилась. Да, «вознаграждение» за первого ребенка стали выплачивать еще в прошлом году, но теперь увеличилась и сумма выплаты.
Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.
Условия игры
С 1 января 2021 года материнский капитал был проиндексирован на 3,7%. Теперь государство выделяет 639,4 тыс. рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, в которых первый ребенок родился до 2020 года, а второй — после этого срока.
Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 483,9 тыс. рублей. Еще 483,9 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка, деньги можно использовать на погашение ипотечного кредита.
Третий ребенок должен быть рожден в период с 2019 по 2022 год, оформить ипотечный кредит разрешается до 1 июля 2023-го.
В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.
Подводные камни при использовании сертификата
Нужно быть готовым к некоторым сложностям при погашении:
- если был оформлен стандартный 13-процентный налоговый возврат за приобретение недвижимости, а после использован маткапитал, то придется вернуть часть средств. Дело в том, что возврат распространяется только на личные сбережения, потраченные на покупку жилья;
- могут возникнуть проблемы при продаже недвижимости из-за распределенных долей на детей. Чтобы продать квартиру или дом, нужно будет убедить чиновников, что дети получат равносильные доли в другой недвижимости;
- из-за детских долей в недвижимости и других сложностей в оформлении, может возникнуть и другая проблема. Большинство банков не берутся рефинансировать такую ипотеку.
Какой порядок оформления сделок с недвижимостью после погашения ипотеки с участием маткапитала
Если вы решили развестись с супругом после снятия обременения с ипотечной квартиры, но она приобреталась, в том числе с участием сертификата, действует несколько иной порядок оформления сделки.
Нотариальное обязательство о выделении долей детям после снятия обременения исполняется следующим образом:
- Обратитесь к нотариусу за выделением долей супругов с обязательной регистрацией изменений в Росреестре.
- Повторно посетите нотариальную контору и выделите доли детям, путем составления соглашения.
- Закрепите часть доли каждого из родителей за детьми нотариально — если ипотечная квартира при покупке оформлена только на супругов. После определения в соглашении размера доли детей произведите государственную регистрацию перехода прав собственности.
Выделять доли не придется, если при приобретении объекта недвижимости они были оформлены на всех членов семьи. Как правило, такое встречается при оплате первоначального взноса за недвижимость средствами материнского капитала.
В этом случае достаточно представить в Росреестр документы, подтверждающие полное погашение ипотечного кредита (закладную и справку из банка о закрытии кредита).
Если вами принято решение о продаже такой квартиры (после снятия обременения/оформления долей всех членов семьи), сделка может быть зарегистрирована в Росреестре только с письменного согласия органа опеки и попечительства.
- Раздел ипотечной квартиры, купленной с использованием маткапитала должен учитывать интересы детей — по итогу им должны быть выделены обязательные доли в недвижимости.
- Материнский капитал является целевой выплатой, направленной на улучшение качества жизни семей, имеющих детей и не подлежит разделу между супругами при разводе.
- Для минимизации рисков, связанных с признанием сделки купли-продажи такого жилья недействительной, следует полностью погасить ипотеку, выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения и только потом приступать к продаже квартиры.
- Если имеются разногласия между супругами — раздел недвижимости в суде производится в равных долях между всеми членами семьи в пределах размера маткапитала. Другая часть признается совместной собственностью супругов и делится между ними поровну.
А вам или вашим знакомым приходилось делить ипотечную недвижимость с материнским капиталом? Удалось решить вопрос мирно или пришлось обращаться в суд?
Вопрос 2. Какую долю в квартире, приобретенной за счет материнского капитала, нужно выделить детям? Можно ли оформить на детей маленькие доли (например, по одной десятой квартиры каждому), а остальную площадь распределить между родителями?
На вопрос ответил адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин:
– В законодательстве недостаточно четко прописан этот аспект, поэтому возникает много споров. С одной стороны, дети являются наследниками и необходимо, чтоб их доля и доля родителей были равными. То есть если детей двое, то каждый из них должен получить минимум четверть квартиры. Но какой будет доля ребенка, зависит исключительно от собственности, разделенной прежде.
Официально при покупке квартиры можно выделить детям сверхмалые доли только, если остальная площадь разделена между другими членами семьи. В других случаях выделение сверхмалых долей (например, одной пятнадцатой) является нарушением законодательства. Если дело попадет в суд, он признает такую сделку недействительной. Такие сделки могут оспорить органы опеки, и суд постановляет выделить детям большие доли – как правило, четверть квартиры. Однако такие заявления редко поступают в суд.
Вопрос 6. Я хочу направить маткапитал на покупку квартиры у своих родителей, но ПФР отказывает в такой сделке на том основании, что покупатель и продавец – близкие родственники. Считается ли такой отказ законным? Можно ли с помощью материнского капитала купить недвижимость у близкого родственника – дедушки, бабушки, сестры, брата, родителей? Как быть, если я все же хочу потратить материнский капитал на покупку квартиры у близкого родственника, но государство препятствует этому?
На вопрос ответила ведущий юрист Европейской юридической службы Анна Кудрявцева:
– Приобрести с помощью материнского капитала недвижимость у близких родственников хотят многие, но ПФР часто отказывает в таких сделках. Действительно, формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками установлены в Гражданском кодексе. Однако, согласно письму Минэкономразвития от 22.09.2010 № д23-3764, ограничений в направлении маткапитала на покупку жилья у бабушек, родителей или других родственников нет.
Следовательно, ПФР не может на законных основаниях отказать в покупке квартиры у близких родственников, поскольку действующее законодательство никак не ограничивает такие сделки. Если все же Вам отказали, потребуйте официальный документ с четко прописанными причинами отказа. Его можно будет использовать при обжаловании решения Пенсионного фонда в суде, чтобы восстановить свои права.
Можно ли сдавать дом купленный на материнский капитал
Все члены семьи, купившей или построившей дом с использованием средств по материнскому сертификату, имеют равные права на пропорциональную долю в этой недвижимости. Однако, дети имеют права особые. Особыми правами обладают все дети, в том числе рожденные и после приобретения жилья. Такие условия создают ряд препятствий при продаже. Ниже я расскажу, можно ли продать дом купленный на материнский капитал и что для этого нужно.
Эта схема в последнее время стала настолько распространена, что органы МВД следят не только за дальнейшей судьбой жилья (чтобы не нарушались права детей), но также и за историей приобретенного жилья. Если факт мошенничества будет доказан, договор купли-продажи признается недействительным, а виновным грозит уголовная ответственность за обналичивание материнского капитала.
Продать квартиру можно стандартными способами – при помощи сделки купли-продажи или посредством обмена (трейд-ин). Особенности каждой сделки:
- При купле-продаже необходимо предоставить ребенку площадь или счет с деньгами, положенными за долю проданной недвижимости. Ребенка необходимо выписать из квартиры и прописать в новой в один и тот же день, поскольку несовершеннолетние не могут оставаться без места регистрации.
- В случае использования программы трейд-ин можно обменять квартиру на большую и заплатить разницу. Допускается покупка квартиры меньше по площади, но такой же по цене. Покупка жилплощади меньшего размера и меньшей стоимости допускается, только если необходимы деньги на лечение ребенка.
Программа обмена более предпочтительна в случае отчуждения квартиры, купленной по материнскому капиталу, поскольку дети сразу получают новую жилплощадь. Такие сделки органы опеки одобряют чаще, чем обычные сделки купли-продажи. При этом сами покупатели редко соглашаются обмениваться на квартиры, купленные по материнскому капиталу, поэтому нужно решить, что важнее: высокий спрос покупателя или простая процедура согласования с ООиП.
О достоинствах и недостатках обмена и купли-продажи в случае квартиры с мат. капиталом:
| Обмен | Продажа | |
|---|---|---|
| Плюсы |
|
|
| Минусы | нельзя получить большой объем свободных средств. |
|
Использование маткапитала при покупке квартиры
Программа по поддержке семей, в которых родился второй и каждый последующий ребенок, существует с 2007 года.
Это мера поощрения, необходимая для того, чтобы улучшить демографию страны, а также помочь молодым семьям финансово, например, при покупке квартиры или в обучении ребенка.
Таким образом, полученные деньги можно направить как на недвижимость, так и на оплату обучения будущего специалиста в университете.
Однако чаще всего полученные сертификаты используют именно для покупки жилья. Действительно, недвижимость – крайне дорогое вложение, и полученные от государства дотации позволяют облегчить эту финансовую нагрузку. Применить маткапитал можно в качестве:
- первоначального взноса;
- досрочного погашения, полного либо частичного.
Законодательство не ограничивает граждан в выборе недвижимости – это может быть как квартира в новостройке, так и на вторичном рынке, участок под ИЖС или готовый дом, а также доли или комнаты в квартирах или коммуналках. Главное, чтобы недвижимость была пригодна для жизни с ребенком и имела отдельный доступ. Кроме того, вы обязательно должны выделить доли для своих детей – часть на каждого.