Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самострой в 2023: от законов до пошаговой инструкции по легализации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется
Некоторые строения разрешено возводить без оформления разрешения. К таким объектам относятся:
- Строения вспомогательного назначения, которые принадлежат гражданам ‒ хозпостройки, используемые для личных нужд (бани, гаражи, сараи);
- Вспомогательные объекты, предназначенные для реализации коммерческих целей ‒ складские помещения, ангары, выставочные площадки;
- Строения, не относящиеся к капитальным постройкам ‒ каркасные конструкции, торговые павильоны, которые можно разобрать и транспортировать.
При этом перечисленные объекты должны соответствовать следующим критериям:
- Функциональная нагрузка меньше, чем у основного ОКС;
- Вспомогательное строение не может использоваться самостоятельно без главного здания;
- Конструктивные части дополнительного строения не влияет на эксплуатацию основного объекта;
- Вспомогательная постройка обособлена от главного капстроения;
- Наличие отдельного входа.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Когда спасти постройку почти невозможно
Всё, конечно, зависит от конкретных обстоятельств. И самые тяжёлые связаны с применением как раз недавно введённой в статью 222 ГК РФ части 4. Именно с её помощью столичная мэрия провела зачистку в городе, в несколько заходов уничтожив массу торговых павильонов.
Суть этой самой части 4 статьи 222 предельно проста. Она разрешает властям в ряде случаев во внесудебном порядке ликвидировать строение, которое сами они сочтут самостроем. К примеру, если объект располагается на территории, занятой инженерными сетями. Разумеется, в Москве таких территорий полно. А потому практически любое помещение может попасть под ковш бульдозера.
Можно ли что-то противопоставить подобным действиям? Увы, но выход, скорее всего один. Есть старый анекдот про раввина, оказавшегося в океане на тонущем лайнере. Когда его как мудрого человека спросили, что же делать, он посоветовал, если на судне всё ещё работает интернет, по-быстрому продать корабль. Шутки – шутками, но примерно так поступил владелец торгового комплекса «Пирамида», умудрившийся найти для него покупателя буквально за две недели до пресловутой «ночи длинных ковшей». Печально, но самые свежие реалии таковы, что к судебным и остальным инстанциям апеллировать тут просто бесполезно. Все, кто пытался, не добились ничего.
Когда можно признать право в суде
Как же оформить построенный жилой дом? Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Последствия отсутствия разрешения на строительство
Возведение жилого строения без полученного разрешения считается незаконно и влечет за собой ответственность владельца участка, на котором оно построено. По закону это самовольная постройка и получить документ о праве собственности на нее будет невозможно. Последствиями этого будет отсутствие прав распоряжаться строением, в частности его не продать, не подарить и не завещать. То есть любые юридические действия с домом будут запрещены.
Самым неприятным последствием можно назвать вынесенное судом решение о признании здания незаконной постройкой и обязанность его снести за счет собственника земельного участка, где оно находится. Однако, если разрешенное использование земли позволяет возведение на ней жилого строения и оно не создает угрозу жизни и здоровья гражданам, то суд может принять доводы собственника земли и узаконить строение.
К тому же получение технических условий на подключение к коммуникациям осуществляется только специализированными службами. Согласование разрешений происходит на основании разрешительных документов на недвижимый объект. Если их нет, то и подключить дом к водоснабжению, электричеству, газу будет невозможным.
Кроме вышеперечисленных неприятных последствий строительства капитального строения без соответствующего разрешения следует указать и на административную ответственность. Физическое лицо получит штраф от 2 до 5 тысяч рублей.
Почему в разрешении на строительство могут отказать
Есть ряд причин, по которым в разрешении на строительство могут отказать:
-
Не все требуемые сведения указаны в уведомлении о строительстве
В таком случае уведомление не станут рассматривать, а вернут заявителю все документы в течение трех рабочих дней
-
Параметры дома, указанные в уведомлении, не подходят под правила
При принятии такого решения опираются на правила землепользования, документы по планировке территорий, градостроительное законодательство
-
Указанный в уведомлении объект нельзя разместить на земле с определенным разрешенным видом использования
-
Уведомление подал человек, который не является собственником ЗУ или его представителем
-
Внешний вид постройки не соответствует требованиям к архитектурным решениям (в случае, если поселение признано историческим)
Регистрация прав собственности на объекты ИЖС
Занимается регистрацией прав собственности на частные жилые строения Росреестр и его терорганы. Пошлина за эту услугу составляет 350 рублей.
Когда данные о земельном участке имеются в ЕГРП, то есть он оформлен в собственность, потребуется, кроме заявления:
- гражданский паспорт собственника (представитель с доверенностью);
- кадастровый паспорт;
- квитанция об оплате госпошлины.
Если земля не зарегистрирована, дополнительно надо предъявить:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- бумаги, подтверждающие, что объект ИЖС расположен на территории этого участка.
Рассматриваются бумаги 10 рабочих дней. Заявителю выдаются свидетельства о праве собственности:
- на объект ИЖС;
- на участок земли (при необходимости).
На каждом этапе – отдельный документ
Построить свой дом сегодня нельзя без получения ряда разрешений со стороны госорганов.
Причем их нужно получать/согласовывать на всех этапах строительства.
В большинстве своем эти документы выдают две госструктуры – БРТИ и исполком (сельсовет). Причем не бесплатно, а за деньги.
Попробуем подсчитать число основных документов на строительство частного дома, которые выдают именно госорганы и без которых нельзя обойтись.
Отметим, что количество бумаг может разнится в зависимости от того, где будет строиться дом – на селе или в черте города.
Итак, после покупки или получения участка под дом нужно обязательно зарегистрировать сделку – это раз. После чего понадобится разрешение на проектирование – это два. Если на участке уже что-то построено, то дополнительно на все строения следует получить техпаспорт и свидетельство о регистрации капстроения – это три.
Затем владелец участка должен подготовить проект, который необходимо, опять же, согласовать с госорганом – это четыре.
Причем в проекте должно быть указано, что именно будет строиться на участке – состав проекта оговорен в законах о строительстве жилья.
Пятый документ – паспорт застройщика, или схема привязки дома и хозпостроек, шестой – согласование подводки местных коммуникаций на участок.
Потом нужно получить ведомость технических характеристик, то есть подтверждение, что построенный дом совпадает с планом проекта.
Восьмая бумага – акт ввода объекта в эксплуатацию. Этот документ от имени главного архитектора, санитарно-эпидемиологической службы, природоохраны и председателя административного органа «подтверждает», что дом соответствует разным законам и нормативам.
После идет «девять» – регистрация дома, получение техпаспорта и свидетельства госрегистрации объекта недвижимости.
Куда обратиться для регистрации?
Возводя дом, не многие люди задумываются о том, какие проблемы могут возникнуть при отсутствии разрешительных документов. В обязательном порядке происходит легализация (задним числом). В Градостроительном кодексе определены нормы поведения данной процедуры. Достаточно большой период времени будет потрачен на то, чтобы перерегистрировать жилье.
Самовольную постройку можно узаконить следующими способами – инициировать обращение в судебную инстанцию. Дополнительно разрешается провести оформление задним числом. Также возможно посещение комиссии по пресечению самовольного строительства для того, чтобы заявить о сохранении объекта. Специалисты, работающие в данном ведомстве, рассмотрят, как построен дом, затем решат, выдать или нет регистрацию.
Какие факторы учесть при регистрации
Процедура регистрации уже построенного дома имеет много особенностей. Некоторые из них проявляются только в процессе узаконивания и избежать их не получается. Но существует четыре основных пункта, которые можно учесть заранее, начиная процедуру регистрации:
- У человека, который оформляет на себя дом, должны быть права и на земельный участок под домом: право собственности, пожизненной аренды или наследства. То есть собственником земли и дома должен быть один и тот же гражданин.
- Категория земли должна соответствовать типу объекта, построенного на ней. К примеру, можно зарегистрировать дом, построенный на земле ИЖС или ЛПХ. Но тот же самый дом на земле сельхозназначения суд оформить не разрешит.
- Дом должен быть построен с соблюдением строительных норм и правил, иметь возможность для присоединения инженерных сетей и не нести опасности для окружающих людей.
- Построенный дом не должен нарушать прав третьих лиц, в частности соседей или администрирующих органов.
Перечисленные факторы являются крайне важными в процессе узаконивания уже построенного дома. Без соблюдения этих условий получить право собственности на дом не получится.