Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешенное использование земель населенных пунктов (ЗНП) в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начиная с 2014 года, виды функционального использования земельных участков вносятся в правоустанавливающую документацию, получаемую правообладателем после приобретения участка на торгах. До участия в торгах, заинтересованное лицо вправе получить данные сведения в администрации.
Земля распределена на отдельные участки, имеющие кроме установленных законом категорий, еще и конкретный ВРИ (вид разрешенного использования).
Подобное понятие широко применяется в ряде законодательных актов, действующих в РФ. Основная часть упоминаний содержится в Земельном (ст. 7) и Градостроительном кодексах РФ. В зависимости от ВРИ можно узнать, какая деятельность является разрешенной на таких участках.
К примеру, невозможно произвольно выбрать в пределах города или за его чертой территорию и начать там возводить строения (будущего торгового центра или магазина, или же сажать сельхоз. культуры).
Следует выяснить, есть ли возможность ведения выбранной деятельности на участке, и какой вид строительства разрешен согласно городскому (территориальному) планированию.
Подробней о разрешённом использовании сельхозземель
Обычно такие участки расположены за чертой города. Здесь могут находиться земли для сенокоса, пастбища, вспомогательные постройки, сады и т.д. В зависимости от целевого назначения надела выделяют:
- Личное хозяйство. Владелец может просто разводить здесь скот или выращивать продукцию на продажу, а может дополнительно получить разрешение на строительство;
- Дачную застройку. По закону собственник вправе начать возводить здесь загородный дом, согласование проекта с администрацией перед стартом работ получать не требуется.
Все описанные выше категории земель (ИЖС, сельскохозяйственные и для бизнеса) согласно классификатору, получили свои, уникальные коды. Относительно личного хозяйства и индивидуальной застройки это коды, начинающиеся с 2,0 и вплоть до 2,7 (находятся во втором разделе Классификатора).
Эти цифры значат, что участок может использоваться для таких целей:
- Возведения малоэтажных жилых домов, высотой не больше 3 этажей и которые не будут делиться на отдельные квартиры;
- Всех садово-огородных работ (выращивания овощных, плодово-ягодных и других культур);
- Возведения подсобных построек типа гаражей или сараев для хранения инвентаря;
- Постройка разных кемпингов или вагончиков (своего рода передвижных сооружений, которые можно подключить к общим инженерным сетям).
Если человек планирует предпринимательскую деятельность, ему стоит подробней узнать о кодах классификатора 4,0-4,9. В рамках разрешённого использования на таких участках можно размещать объекты строительства для торговли, отдыха, развлечений и пр.
Для чего нужен классификатор?
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ) характеризует земельный фонд с точки зрения разрешённой законом деятельности на каждом из участков. Признаками земель выступают их наименование, описание и кодовое обозначение.
Важность классификатора заключается в получении сведений об участке, наличии ограничивающих факторов его использования, а также в возможности заключения имущественных сделок на законной основе при получении выписки из ЕГРН.
Основная функция систематизированного перечня выражена непосредственно в отражении возможных условий землепользования, а также в структурировании процесса учёта и управления землями.
ВАЖНО. Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков” от 1.09.14 г.
№ 540, земли относятся к различным отраслям жизнедеятельности. Органами градостроительства регионов определяется возможность целевой эксплуатации на конкретной территории.
Любые переоформления видов использования земли согласовываются на местном уровне.
Отличия нового и старого классификатора
До 2014 года, обозначенная дифференциация проводилась на основании старого классификатора назначения земельных участков, принятого Федеральным законом от 22.07.10 г., под № 167-ФЗ. На основании данного закона, правом на установление видов целевого применения земель наделялись местные органы самоуправления.
Соответственно, отсутствовал единый федеральный стандарт, а каждый регион устанавливал принципы разрешённого применения земель отдельными муниципальными актами. Административные сведения не включались в единый Государственный реестр и находились исключительно в ведении местных властей. Это существенно затрудняло ведение контроля над земельным ресурсом.
Введенный новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков предоставил возможность использования шифров, которые передаются в Государственный реестр и допускают проведение анализа и мониторинга земельных массивов, с целью максимально эффективного распоряжения таковыми:
- гражданами;
- юридическими лицами;
- муниципалитетами;
- государственными учредителями.
Применяя коды категорий земельных участков, информация о целевом назначении и видах разрешённого применения становится максимально доступной.
При различиях, выявленных из-за разночтений старых и новых кодов, приоритет получает новый классификатор разрешенного использования земельных участков.
Виды разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Территориальные зоны имеют несколько ВРИ участков
Территориальные зоны определяют:
- состав (перечень) допустимых в каждой из них видов разрешенного использования земельных участков
- возможность размещения (строительства) в зоне конкретных объектов капитального строительства
- предельные параметры разрешённого строительства
Виды разрешённых использований, в свою очередь, подразделяются на следующие:
- основные виды разрешенного использования:
они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - они не могут быть запрещены при условии соблюдения:
особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКСтехнических требований по подготовке проектной документации и строительству - особых градостроительных требований к формированию ЗУ и ОКС
- технических требований по подготовке проектной документации и строительству
- условно разрешённые виды использования (УРВИ)
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые лишь в качестве дополнительных к основным видам и к УРВИ
Необходимую территорию (квартал) можно найти в графическом разделе ПЗЗ.
Генеральный план – основной документ территориального планирования Санкт-Петербурга, утверждён Законом СПб «О Генеральном плане Санкт-Петербурга».
Как изменить категорию земли
Учтите! Чтобы перевести ЗУ из текущей категории в выбранную, необходимо собрать пакет документов, состоящий из:
- документов, которыми удостоверяется личность заинтересованного лица (собственника). Когда земельным участком владеет несколько граждан, то необходимо предоставить паспорт каждого,
- заверенной доверенности, если в интересах владельца действует его представитель,
- согласия на смену целевого назначения ЗУ (его следует нотариально заверить),
- кадастровых документов по земле (плана, а также паспорта участка),
- выписки, оформленной из реестра,
- документации, являющейся подтверждением законности использования гражданином земли (арендного договора, дарственной и прочего),
- составленного заявления.
Собственник вправе свободно использовать земельный участок в соответствии с основными и вспомогательными видами разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки. Получать какие-либо разрешения или согласования административных органов не требуется.
Для того, чтобы использовать участок в соответствии с условно разрешенным видом использования необходимо получить разрешение администрации муниципального образования.
Совместно с основными или условно-разрешенными видами собственник участка вправе свободно применять любой из предусмотренных вспомогательных видов использования. Такие комбинации разрешенного использования ничем не ограничены.
Рассмотрим на примере земельного участка, расположенного в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования г. Оренбурга (см. пример выше).
Собственник земельного участка, расположенного в этой территориальной зоне, вправе использовать земельный участок:
В качестве одного из основных видов:
Под использование водных мотоциклов, предназначенных для отдыха на водных объектах (Код 11.1 Общее пользование водными объектами).
В качестве вспомогательного вида, дополнительно к любому из основных:
Под размещение базы для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой (Код 5.2 — природно-познавательный туризм).
При этом, использовать земельный участок исключительно под размещение базы отдыха без организации деятельности по использованию водных мотоциклов (или иного основного вида разрешенного использования) собственник не вправе.
Что такое разрешенное использование земельного участка: виды
ВНИМАНИЕ . Построить также удастся помещения для коммерческого использования. Для примера, это разного рода рынки или торговые здания. Основная цель использования – получение прибыли. Могут быть возведены и объекты, имеющие рекреационное назначение. В эту группу входят объекты туризма и спорта и т.п. Есть также строения производственного назначения, в том числе складские помещения, цеха.
Та редакция акта, которая применяется сейчас, введена в действие в 2021 году. Указанный стандарт отраслевого назначения применяется как единственный источник относительно определения категорий для использования разрешенного типа. Это касается всех земель, исключений не предусматривается. Если возникает необходимость постановки надела на учет кадастрового типа, то изначально потребуется провести определенные действия. В том числе, это касается определения вида использования при использовании классификатора. Затем потребуется провести мероприятия, направленные на оценку и приготовить планы территорий.
ИЖС или личное подсобное хозяйство
Чтобы не ошибиться с выбором участка, спокойно заниматься потом запланированными делами на нем, стоит раскрыть классификатор и подобрать из него подходящие участки. Следует остановиться на землях с кодом от 2,0 до 2,7 во втором разделе данного классификатора.
ВНИМАНИЕ! Такие участки подходят для строительства малоэтажных жилых домов, для садоводства и огородничеств, для возведения подсобных построек.
На землях с таким кодом можно вести личное подсобное хозяйство и даже устанавливать мобильные, временные сооружения, которые в дальнейшем подключаться к инженерным сетям. К таким временным сооружениям относятся вагончики, жилые контейнеры.
К землям с кодами от 2.0 до 2.7 применяется еще несколько видов разрешенного использования. На них могут строиться дома средней этажности (это жилые здания с количеством этажей до 8), высотные здания.
Как оспорить в суде отнесение Вашего земельного участка к определенной зоне СХ?
Отнесение к определенной территориальной зоне СХ может осуществляться органами власти самостоятельно. Обычно процедура проводится с публичными слушаниями, но есть ситуации, когда этот этап не требуется. Поэтому участок могут отнести к определенной зоне СХ без ведома собственника, либо это произошло до покупки надела.
Если землю приписали, например, к зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья), построить на ней объекты недвижимости вы не сможете. А значит, придется оспаривать такое решение муниципалитета в суде (особенно, когда недвижимость уже построена). Перед подачей искового заявления важно проработать основания для его удовлетворения. Оспорить отнесение участка к определенной территориальной зоне получится, если доказать:
- что из-за этого снижается эффективность использования надела;
- такая мера нарушает права собственника территории;
- что это уменьшает стоимость объектов недвижимости;
- законный владелец не может реализовывать собственные права.
Когда собственнику причиняется вред из-за того, что его землю отнесли к определенной зоне СХ, это также послужит основанием для оспаривания такого решения. Причины обжалования надо полностью раскрыть в исковом заявлении. Здесь же приводятся отсылки на законы и документы, доказывающие наличие оснований.
- В какой суд подается иск, зависит от правовой формы заявителя и места нахождения участка. Физические лица обычно обращаются в районное отделение.
- В исковых требованиях надо попросить признать решение муниципалитета или иного органа власти об изменении ПЗЗ в части конкретной территориальной зоны незаконным.
- Ответчиком по иску будет местная администрация, либо другое ведомство, ответственное за назначение зоны СХ вашему участку.